Събирането на необходими документи за продажба на имот пред нотариус може да изглежда като сложна задача, но с правилната подготовка и информация, процесът може да бъде изненадващо лесен и бърз.
Много продавачи изпитват стрес и несигурност не от самата продажба, а от навигацията в сложната административна система, свързана със събирането на нужните книжа от различни институции.
Този наръчник е създаден, за да бъде вашата пътна карта в този процес.
Целта ни е да премахнем несигурността, да ви спестим време, нерви и пари.
А когато сте добре подготвени, можете да поемете контрола над продажбата и да забравите за комисионите, както обясняваме в нашето ръководство за това как работи платформата на Имот Без Брокер.
Съдържание:
- Основата на всяка сделка: Необходими документи за продажба на имот пред нотариус
- Документ за собственост (Нотариален акт)
- Удостоверение за данъчна оценка
- Скица на имот или Схема на самостоятелен обект
- Удостоверение за тежести
- Удостоверение за семейно положение
- Пътна карта за събиране на основните документи
- Къде, какво, как: Институциите, с които ще работите
- Специални случаи, изискващи специално внимание
- Финалната права: Декларации и документи пред нотариуса
Основата на всяка сделка: Необходими документи за продажба на имот пред нотариусе
Независимо дали продавате апартамент в града, къща на село или парцел, има един основен набор от документи, без които една сделка пред нотариус е невъзможна.
Това са “личните карти” на вашия имот, които доказват вашата собственост и изрядността на имота пред нотариуса и купувача.
1. Документ за собственост (Нотариален акт)
Това е най-важният документ – той е вашето официално доказателство, че сте законният собственик на имота.
С него вие се легитимирате пред всички.
Документът за собственост може да бъде различен в зависимост от начина, по който сте придобили имота:
- Нотариален акт за покупко-продажба, дарение, замяна или констативен нотариален акт (ако сте придобили имота по давност)
- Договор за продажба, сключен с общината или държавата (ако е сключен след 01.06.1996 г., трябва да е вписан в Агенция по вписванията)
- Съдебно решение (например при съдебна делба)
- Постановление за възлагане от съдебен изпълнител (при покупка от публична продан)
- Крепостен акт, придружен със записка за вписване
2. Удостоверение за данъчна оценка
Този документ показва каква е стойността на имота според данъчната администрация и служи като основа за изчисляване на местния данък, който се дължи при прехвърлянето на собствеността.
Важно условие: За да получите данъчна оценка, трябва да сте платили абсолютно всички дължими данък сгради и такса битови отпадъци за имота до момента. В удостоверението изрично се посочва, че собственикът няма задължения.
Срок на валидност: Удостоверенията, издадени до 30 юни на текущата година, са валидни до същата дата. Тези, които са издадени след 30 юни, са валидни до 31 декември на същата година.
3. Скица на имот или Схема на самостоятелен обект
Това е актуалният чертеж на вашия имот, издаден от кадастъра.
Ако продавате земя (парцел, нива), ще ви е нужна скица.
Ако продавате апартамент, офис или гараж, документът се нарича схема на самостоятелен обект в сграда.
Този документ е задължителен, защото той удостоверява, че имотът е коректно нанесен в кадастралната карта с неговия уникален идентификатор, граници, площ и съседи.
Валидността на скицата/схемата обикновено е 6 месеца от датата на издаване, след което трябва да се презавери.
4. Удостоверение за тежести
Този документ може да се оприличи на “медицинско свидетелство” за имота.
Той показва дали върху него има някакви ограничения на собствеността, като например:
- Ипотека в полза на банка
- Наложена възбрана от съдебен изпълнител
- Вписана искова молба за съдебен спор
- Учредено право на ползване от трето лице
- Други вписани договори (наем, аренда)¹
Въпреки че законът не го изисква задължително от продавача, на практика няма купувач или банка, която да се съгласи на сделка без този документ.
Той дава сигурност, че имотът е “чист”.
5. Удостоверение за семейно положение
Този документ е ключов, защото е пряко свързан с режима на Съпружеска имуществена общност (СИО).
Той удостоверява какво е било вашето семейно положение (неженен/неомъжена, женен/омъжена, разведен/а, вдовец/вдовица) към датата, на която сте придобили имота.
Защо е важно: Ако сте купили имота по време на брак, той се счита за обща собственост на двамата съпрузи, дори и в нотариалния акт да е записан само единият. В такъв случай, за продажбата е необходимо съгласието и на двамата съпрузи.
Пътна карта за събиране на основните документи
Успешната и бърза сделка зависи от правилното планиране.
Събирането на документи не трябва да е хаотично.
Несъобразяването със сроковете за издаване и валидност е една от най-честите причини за забавяне.
Стратегия: Веднага щом намерите купувач и подпишете предварителен договор, започнете със събирането на документите с по-дълъг срок на издаване (като данъчна оценка).
Тези с по-кратка валидност или които трябва да са максимално актуални (удостоверение за тежести), оставете за седмицата преди датата за изповядване на сделката пред нотариус.
| ДОКУМЕНТ | ИЗДАВАЩА ИНСТИТУЦИЯ | СРОК ЗА ИЗДАВАНЕ | СРОК ЗА ВАЛИДНОСТ | ЗАЩО Е ВАЖЕН |
| Документ за собственост | Притежава се от собственика / Препис от Агенция по вписванията | 1-3 дни (за препис) | Безсрочен | Доказва, че вие сте законният собственик на имота |
| Данъчна оценка | Община (Дирекция “Местни данъци и такси”) | 3-14 дни | До 30.06 или 31.12 на текущата година | Показва, че сте изрядни с данъците и служи за изчисляване на таксите по сделката |
| Скица / Схема | Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК) | 3-7 дни | 6 месеца (презаверява се) | Официален чертеж, който показва точните граници и местоположение на имота ви |
| Удостоверение за тежести | Агенция по вписванията (Имотен регистър) | 1-7 дни | Важи към датата на издаване | Удостоверява, че имотът е “чист” – без ипотеки, запори или други скрити проблеми |
| Удостоверение за семейно положение | Община (служба ГРАО) по постоянен адрес | 1-7 дни | Важи към датата на издаване | Показва дали имотът е придобит по време на брак и дали е нужно съгласие от съпруг/а |
Къде, какво, как: Институциите, с които ще работите
Бюрокрацията често плаши хората, но когато знаете точно къде да отидете и какво да поискате, процесът се улеснява значително.
Добрата новина е, че все повече от тези услуги се дигитализират и могат да бъдат заявени онлайн, което спестява много време и обикаляне по гишета.
1. Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК)
Това е институцията, отговорна за създаването и поддържането на кадастралната карта на България.
Оттук ще получите вашата скица или схема на имота.
Агенцията има офиси в областните градове, но предлага и многобройни електронни услуги през своя портал КАИС.
Това означава, че можете да заявите и получите своята скица/схема изцяло онлайн, без да се налага да посещавате офис на място.
Официален сайт: Агенция по геодезия, картография и кадастър
2. Агенция по вписванията (Имотен регистър)
Тази агенция към Министерството на правосъдието поддържа Имотния регистър – публичната база данни за всички недвижими имоти и правата върху тях.
От съответната Служба по вписванията по местонахождение на имота ще получите удостоверението за тежести.
Ако сте изгубили своя документ за собственост, оттук можете да извадите и заверен препис.
Агенцията също има портал за електронни услуги, който позволява онлайн справки и заявяване на документи.
Официален сайт: Агенция по вписванията
3. Вашата община (Местни данъци и такси и ГРАО)
Общинската администрация е мястото, откъдето ще се сдобиете с два или повече документа:
- Удостоверение за данъчна оценка: Издава се от дирекция “Местни данъци и такси”
- Удостоверение за семейно положение и Удостоверение за наследници (ако е приложимо): Издават се от службите за Гражданска регистрация и административно обслужване (ГРАО) по постоянен адрес.
Повечето големи общини вече предлагат възможност за електронно заявяване на тези услуги, което е още една възможност да избегнете чакането на опашки.
Примерен външен източник: Портал за електронни административни услуги на Столична община.
Специални случаи, изискващи специално внимание: Допълнителни документи според казуса
В практиката “стандартните” сделки са по-скоро рядкост.
Повечето имоти в България са или наследствени, или придобити по време на брак, или закупени с кредит.
Затова е важно да разпознаете вашия специфичен случай и да се подготвите с нужните допълнителни документи.
Третирайте тези ситуации не като изключения, а като нормална и очаквана част от процеса.
1. Когато имотът е наследство: Процедура при няколко наследници
Продажбата на наследствен имот е много често срещан казус.
Ключовото тук е постигането на съгласие между всички наследници.
Необходими документи:
Освен стандартния пакет, задължително трябва да представите Удостоверение за наследници на починалия собственик.
То се издава от общината по последния му постоянен адрес.
Понякога може да се изиска и препис-извлечение от Акт за смърт.
Процедура:
Всички наследници, посочени в удостоверението, трябва да се явят лично пред нотариуса, за да подпишат договора за продажба.
Ако някой не може да присъства, той трябва да упълномощи друг наследник или трето лице с нотариално заверено пълномощно за продажба.
Ако има разногласия, съществуват две законови възможности: единият наследник може да предложи на останалите да изкупи неговия дял (идеална част) и ако те откажат, да го продаде на трето лице, или да се премине към съдебна делба на имота.
При наследяването понякога възникват и сложни казуси, свързани с дългогодишно владение, за които можете да прочетете повече в статията ни за необходими документи за придобиване на имот по давност.
2. Когато имотът е семейна собственост (СИО): Защо съгласието на съпруга е задължително
Както споменахме, всеки имот, придобит по време на брака в резултат на съвместен принос, е обща собственост на двамата съпрузи, независимо на чие име е.
Съвместният принос се предполага и включва не само пари, но и грижа за децата и домакинството.
Необходими документи:
Ако продавате имот, който е СИО, но е на ваше име, съпругът/съпругата ви трябва да присъства на сделката, за да подпише договора, или да представи декларация-съгласие за продажбата с нотариална заверка на подписа.
Освен това може да са нужни:
- Удостоверение за сключен граждански брак и
- Удостоверение за избран режим на имуществени отношения (издава се от Агенция по вписванията, ако имате сключен брачен договор).
Рискове: Внимание! Сделка с имот-СИО, извършена само от единия съпруг без знанието и съгласието на другия, е оспорима. Съпругът, който не е участвал, може да заведе иск за разваляне на сделката в 6-месечен срок от узнаването ѝ, но не по-късно от 3 години от извършването ѝ.
Подобни казуси възникват и при дарение на имот, където режимът на СИО също е от ключово значение.
3. Когато имотът е с ипотека: Стъпки за продажба и заличаване на кредита
Продажбата на имот с ипотечен кредит е напълно възможна и е стандартна процедура за банките.
Процедура стъпка по стъпка:
- Уведомите банката: Първата стъпка е да информирате вашата банка-кредитор за намерението си да продадете имота.
- Писмо-ангажимент: Банката ще издаде официален документ, наречен писмо-ангажимент или удостоверение за остатъчен дълг. В него се посочва точната сума, която трябва да се плати за пълното погасяване на кредита, и банковата сметка, по която да се преведат парите.
- Изповядване на сделката: В нотариалния акт се вписва специална клауза, че част от продажната цена (равна на остатъка по кредита) ще бъде преведена от купувача директно по сметката на банката. Остатъкът, ако има такъв, се превежда по ваша сметка.
- Заличаване на ипотеката: След като получи парите, банката издава молба-съгласие за заличаване на ипотеката. С този документ вие или новият собственик отивате в Агенция по вписванията и ипотеката се заличава официално от Имотния регистър.
Закупуването на имот с кредит често е първа стъпка към инвестиция в недвижими имоти в България, тема, която разглеждаме в детайли в нашия блог.
4. Когато продавачът е фирма (юридическо лице): Специфични изисквания и протоколи
Ако имотът е собственост на фирма (ЕООД, ООД, АД), процедурата изисква няколко допълнителни корпоративни документа.
Ключов документ:
- Задължително е да се представи Решение на едноличния собственик на капитала (за ЕООД) или
- Протокол от решение на Общото събрание на съдружниците/акционерите (за ООД/АД), с което се дава съгласие за продажбата на конкретния имот при договорените условия.
Допълнителни документи:
- Нотариусът ще изиска и Удостоверение за актуално състояние на фирмата, издадено от Търговския регистър.
- Специфични декларации: Освен стандартните, управителят на фирмата подписва и декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП) за действителните собственици на дружеството.
5. Когато продавате от разстояние: Всичко за продажбата с пълномощно
Ако не можете да присъствате лично на сделката, можете да упълномощите друго лице да ви представлява.
Изисквания към пълномощното: Пълномощното трябва да е изрично – в него трябва да са описани детайлно имотът, който се продава, и правата, които давате на пълномощника (да договаря цена, да подпише предварителен и окончателен договор, да получи парите и т.н.).
За сделки с имоти се изисква нотариална заверка едновременно на подписа и на съдържанието на пълномощното.
Заверка в чужбина: Ако се намирате в чужбина, пълномощното трябва да бъде заверено в българското консулство или при местен нотариус.
Във втория случай документът трябва да бъде снабден с апостил (ако държавата е страна по Хагската конвенция) и след това преведен на български език от заклет преводач.
Декларации: Всички декларации, които се подписват лично (по ДОПК, ЗННД и др.), също трябва да бъдат заверени нотариално и приложени към пълномощното.
6. Когато имотът е ново строителство: Ролята на Разрешението за ползване (Акт 16)
При продажба на имот в нова сграда, освен стандартните документи, е необходим и целият набор от строителни книжа.
Необходими документи:
- Ключови документи са Разрешение за строеж, одобрени архитектурни проекти и най-вече
- Разрешение за ползване или
- Удостоверение за въвеждане в експлоатация, по-известно като Акт 16.
Значението на Акт 16: Този документ е изключително важен, защото удостоверява, че строежът е изпълнен законосъобразно и сградата е годна за обитаване.
Без него сделката може да бъде сериозно затруднена или цената на имота да е по-ниска.
Финалната права: Декларации и документи пред нотариуса
В деня на изповядване на сделката, освен вече подготвения пакет с документи, пред нотариуса ще трябва да представите и подпишете няколко финални декларации.
Ролята на нотариуса е да провери цялата документация, да се увери в самоличността и волята на страните и да гарантира законността на сделката.
Лични документи: Всички участници в сделката (продавачи, купувачи, пълномощници, съпрузи) трябва да носят валиден документ за самоличност – лична карта или паспорт.
Декларации: Те се попълват на място в нотариалната кантора и се подписват лично.
- Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК: С нея декларирате, че нямате непогасени публични задължения (данъци, осигуровки и др.), които подлежат на принудително изпълнение.
- Декларация по чл. 25, ал. 8 от ЗННД: С нея удостоверявате вашето гражданство и семейно положение.
- Декларации по ЗМИП: Купувачът попълва декларация за произхода на средствата. И двете страни подписват декларации, свързани с мерките срещу изпирането на пари.
Внимание: Всички декларации, които подписвате пред нотариуса, имат силата на официален документ. Декларирането на неверни данни носи наказателна отговорност по Наказателния кодекс. Прочетете внимателно всяка декларация, преди да я подпишете.
За да намерите нотариус във вашия район или да проверите неговата правоспособност, можете да използвате официалния регистър на Нотариалната камара на Република България.
Заключение: Продайте имота си информирано и спестете хиляди
Подготовката на необходими документи за продажба на имот пред нотариус е най-сигурната инвестиция, която можете да направите за една спокойна и успешна сделка.
Процесът може да бъде обобщен в три ключови стъпки: предварителна подготовка на основните документи, точно идентифициране на вашия специфичен казус (наследство, СИО, ипотека и др.) и навременно събиране на допълнителните книжа.
Когато сте въоръжени с правилната информация, вие държите контрола.
Вие сте тези, които определят темпото и условията, а не бюрократичните срокове.
Тази информираност и контрол са в основата на мисията на ImotBezBroker – да дадем възможност на собствениците да управляват сами сделките си, като по този начин спестяват хиляди левове от комисиони.
След като сте преминали успешно през подготовката на документите, вие сте в пълен контрол. А какво можете да направите със спестените хиляди левове от комисиона? Някои наши клиенти стартират собствен бизнес, други си купуват кола, а трети инвестират в незабравими семейни ваканции.
Научете повече за това как нашата платформа ви спестява хиляди в статията “Сделка за 100 лева вместо 18 000?”.
Продажбата на имот е голяма стъпка – направете я умно, информирано и изгодно.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
