Данъчна оценка на имот – пълно ръководство

  • преди 2 месеца

Данъчната оценка на недвижим имот е един от най-важните документи в процеса на сделки с имоти в България. 

Без този документ е невъзможно да се осъществи прехвърляне на собственост, учредяване на ипотека, вписване на сделка в Имотния регистър или дори просто да се изчисли дължимия данък при придобиване на имущество. 

Независимо дали сте собственик, който планира да продаде своя имот, купувач, който ще придобива собственост, или просто искате да разберете стойността на имота си за данъчни цели, познаването на процеса по издаване и особеностите на данъчната оценка е от съществено значение.

В това ръководство ще разгледаме подробно всички аспекти на данъчната оценка – какво представлява, как се калкулира, къде и как се издава, какви документи са необходими, какви са сроковете и таксите, както и редица практически съвети, които ще ви помогнат да избегнете често срещани грешки и проблеми.

Съдържание

Какво представлява данъчната оценка?

Данъчната оценка представлява официално определена от общинската администрация стойност на недвижим имот, която служи за изчисляване на дължимите данъци и такси, свързани с притежаването или прехвърлянето на този имот. 

Това е административно определена стойност, която отразява характеристиките на имота по данни от общинската администрация и не е свързана с реалната пазарна цена.

Данъчната оценка се издава от общинската администрация по местонахождение на имота и се оформя в специален документ, наречен “Удостоверение за данъчна оценка“. Този документ удостоверява стойността на имота за данъчни цели към определена дата.

Правно основание

Правното основание за издаване на данъчна оценка се съдържа в следните нормативни актове:

  • Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) – чл. 3, ал. 2 и ал. 3; чл. 12 от Приложение № 2
  • Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК) – чл. 264, ал. 1
  • Наредби на общинските съвети за определяне размера на местните данъци на територията на съответната община

В законодателството е предвидено, че органите на данъчната администрация издават данъчни оценки на недвижимите имоти при спазване на определени правила и методики, заложени в приложенията към ЗМДТ.

Разлика между данъчна и пазарна оценка

Много хора бъркат данъчната с пазарната оценка. 

Ето основните разлики между тях:

ХАРАКТЕРИСТИКА 

ДАНЪЧНА ОЦЕНКА

ПАЗАРНА ОЦЕНКА

Издаващ орган

Общинска администрация

Лицензиран оценител

Предназначение

За данъчни цели

За определяне на реалната стойност на имота

Методология

Изчислява се по фиксирани формули според ЗМДТ

Използват се сравнителен, приходен или разходен метод

Фактори

Основни характеристики на имота (площ, конструкция, местоположение и др.)

Множество фактори, включително пазарни тенденции

Стойност спрямо пазара

Обикновено по-ниска от пазарната

Отразява реалната пазарна стойност

Валидност

Ограничена (обикновено до края на годината)

Обикновено 6 месеца

Задължителност

Задължителна при сделки с имоти

Незадължителна (освен при определени видове сделки, напр. банкови)

Пазарната оценка обикновено е значително по-висока от данъчната, но данъчните власти използват по-високата от двете при определяне на дължимия данък при сделки с недвижими имоти.

За какво служи данъчната оценка

Данъчната оценка има множество приложения:

  1. Определяне на данъка при придобиване на имущество – при сделки с недвижими имоти се дължи местен данък, който се изчислява на базата на по-високата стойност между данъчната оценка и договорената цена.
  2. Определяне на данък наследство – при наследяване на недвижим имот, данъчната оценка служи за определяне на дължимия данък наследство (ако такъв се дължи).
  3. Определяне на данък дарение – при дарение на недвижим имот, данъчната оценка служи за определяне на дължимия данък дарение.
  4. Изчисляване на годишния данък върху недвижимите имоти – данъчната оценка е основа за определяне на размера на годишния данък върху недвижимите имоти.
  5. Сделки с недвижими имоти – данъчната оценка е задължителен документ при всички нотариални сделки с недвижими имоти.
  6. Учредяване на ипотека – при учредяване на ипотека върху недвижим имот се изисква данъчна оценка.
  7. Обезпечения по дела – в някои съдебни производства, свързани с имоти, се изисква данъчна оценка.
  8. Образуване на жилищно-спестовни влогове – някои банки изискват данъчна оценка за образуване на жилищно-спестовни влогове, свързани с конкретен имот.

Кога е необходима данъчна оценка?

Данъчната оценка е необходима в множество ситуации, свързани с недвижими имоти. Нека разгледаме основните случаи, в които се изисква този документ:

При покупко-продажба на имот

При покупко-продажба на недвижим имот, данъчната оценка е абсолютно задължителен документ, без който нотариусът не може да изповяда сделката. Тя служи за:

  • Определяне размера на местния данък при придобиване на имущество (който е между 0.1% и 3% от по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка)
  • Определяне размера на нотариалната такса
  • Потвърждаване, че продавачът няма неплатени данъци и такси за имота

В този случай данъчната оценка се набавя от продавача, като се издават два оригинални екземпляра – един за нотариуса и един за Агенцията по вписванията.

При дарение

Когато имот се прехвърля чрез дарение, данъчната оценка е необходима за:

  • Определяне размера на данък дарение (който варира от 0.4% до 6.6% в зависимост от родствената връзка)
  • Изготвяне на нотариалния акт за дарение

При дарение между роднини по права линия и между съпрузи, данъчната ставка е между 0.4% и 0.8%, докато при дарение между други лица тя е между 3.3% и 6.6%.

При наследство

При наследяване на недвижим имот, данъчната оценка служи за:

  • Определяне на облагаемата наследствена маса
  • Изчисляване на дължимия данък наследство (ако такъв се дължи)
  • Издаване на удостоверение за наследници (в някои общини)

Важно е да се отбележи, че съпрузите и наследниците по права линия (деца, внуци, родители) са освободени от данък наследство.

При учредяване на ипотека

Когато се учредява ипотека върху недвижим имот (например при теглене на ипотечен кредит), данъчната оценка е необходима за:

  • Определяне размера на таксата за вписване на ипотеката в Имотния регистър
  • Доказване на собствеността и стойността на имота пред кредитната институция

При замяна на имоти

При замяна на недвижими имоти, данъчната оценка е необходима за:

  • Определяне размера на местния данък при придобиване (който се определя върху по-скъпия имот)
  • Изготвяне на нотариалния акт за замяна

Други случаи

Данъчната оценка може да бъде необходима и в други случаи:

  • При внасяне на имот като непарична вноска в капитала на търговско дружество
  • При разделяне или съединяване на имоти
  • При отчуждаване на имот за държавни или общински нужди
  • При определяне на държавни или нотариални такси, свързани с имота
  • При определяне на обезщетения по съдебен ред

Как се изчислява данъчна оценка?

Методология за изчисление

Методологията за изчисляване на данъчната оценка е регламентирана в Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси. Формулите и коефициентите са сложни и различни за различните видове имоти, но общият принцип е, че оценката се формира на базата на определени основни и корекционни фактори.

За жилищни имоти, основната формула е:

ДО = БС × Км × Ки × Кх × Кв × Ко

където:

  • ДО е данъчната оценка
  • БС е базисната стойност на 1 кв.м
  • Км е коефициент за местоположение
  • Ки е коефициент за инфраструктура
  • Кх е коефициент за характеристики на имота
  • Кв е коефициент за височина (етаж)
  • Ко е коефициент за овехтяване

Фактори, влияещи върху размера на оценката

Множество фактори влияят върху размера на данъчната оценка:

  1. Вид на имота – жилищен, нежилищен, земеделска земя, гора и т.н.
  2. Местоположение – населено място, зона в населеното място
  3. Площ на имота – застроена и незастроена площ
  4. Конструкция на сградата – масивна, полумасивна, паянтова
  5. Година на построяване – влияе върху коефициента за овехтяване
  6. Етаж – приземен, първи, последен или друг
  7. Изложение – благоприятно или неблагоприятно
  8. Инфраструктура – наличие на път, водопровод, канализация, електричество
  9. Физическо състояние – добро, лошо, незавършено строителство

Специфики при различните видове имоти

Различните видове имоти имат свои специфики при изчисляването на данъчната оценка:

Жилищни имоти

За жилищни имоти (апартаменти, къщи), основни фактори са местоположението, площта, конструкцията, годината на построяване и етажа. Мазета, тавани и гаражи към жилището се оценяват с по-нисък коефициент.

Нежилищни имоти

За нежилищни имоти (офиси, магазини, производствени помещения), оценката зависи от предназначението, местоположението, площта и конструкцията. Обикновено, нежилищните имоти имат по-висока данъчна оценка от жилищните.

Земеделски земи

Данъчната оценка на земеделските земи зависи от категорията на земята, начина на трайно ползване, местоположението и размера на имота. Необходимо е удостоверение от Общинската Агенцията по земеделие за характеристиките на имота.

Гори и горски територии

За горите и горските територии, оценката зависи от вида на горите, възрастта на насажденията, бонитета и местоположението.

Примерни изчисления

Нека разгледаме примерно изчисление на данъчна оценка за апартамент:

Имаме апартамент със следните характеристики:

  • Площ: 80 кв.м.
  • Местоположение: град София, широк център
  • Конструкция: масивна
  • Година на построяване: 2005
  • Етаж: трети от шест
  • Изложение: благоприятно (юг-изток)
  • Инфраструктура: пълна (път, вода, канализация, електричество)

Стъпка 1: Определяме базисната стойност (БС) за жилищен имот в град София – примерно 1100 лв./кв.м.

Стъпка 2: Умножаваме по коефициент за местоположение (Км) за широк център – примерно 1.3

Стъпка 3: Умножаваме по коефициент за инфраструктура (Ки) за пълна инфраструктура – 1.0

Стъпка 4: Умножаваме по коефициент за характеристики на имота (Кх) – за благоприятно изложение – 1.1

Стъпка 5: Умножаваме по коефициент за височина (Кв) за трети етаж – 1.05

Стъпка 6: Умножаваме по коефициент за овехтяване (Ко) за 15-годишна сграда – 0.85

Стъпка 7: Умножаваме по площта на имота (80 кв.м.)

Резултат: ДО = 1100 × 1.3 × 1.0 × 1.1 × 1.05 × 0.85 × 80 = 107,536.20 лв.

Това е само примерно изчисление. В реалността, общинската администрация прилага точните коефициенти, определени за съответната община и имот.

Къде и как се издава данъчна оценка?

Компетентен орган

Данъчната оценка се издава от общинската администрация по местонахождение на имота. Конкретно:

  • За имоти на територията на общината – от дирекция “Местни данъци и такси” или еквивалентен отдел
  • За имоти в кметства и населени места без общинска администрация – от съответната Агенцията в общината, към която принадлежи населеното място

Важно е да се отбележи, че компетентен е органът по местонахождение на имота, а не по местоживеене на собственика. 

Така например, ако имате имот в Пловдив, но живеете в София, трябва да заявите данъчна оценка в община Пловдив.

Необходими документи

За издаване на данъчна оценка са необходими следните документи:

Задължителни документи:

  • Искане по чл. 3, ал. 1 от Приложение № 2 към ЗМДТ (по образец)
  • Документ за самоличност на заявителя (за справка)
  • Документ за платена такса

Допълнителни документи според случая:

  • Документ за собственост (нотариален акт, договор и др.) – оригинал и копие
  • Удостоверение за наследници (при починал собственик)
  • Нотариално заверено пълномощно (когато искането се подава от пълномощник)
  • Съдебно удостоверение (в определени случаи)
  • Актуална скица (при необходимост)
  • Удостоверение от Поземлена комисия (за земеделски земи)
  • Констативен протокол за степен на завършеност (за незавършено строителство)

Процедура за подаване на искане

Процедурата за подаване на искане за данъчна оценка включва следните стъпки:

  1. Попълване на искане – попълва се формуляр по образец, който може да се получи на място в общината или да се изтегли от официалния сайт на общината.

  2. Подаване на искането – може да стане по няколко начина:
    • На място в общината или в Центъра за административно обслужване
    • По пощата с препоръчано писмо
    • По електронен път (ако общината предоставя такава услуга)
    • Чрез портала за електронни административни услуги (egov.bg)
    • Чрез системата за сигурно електронно връчване (edelivery.egov.bg)
  3. Заплащане на такса – таксата може да се плати на каса в общината, по банков път или чрез електронно плащане.

  4. Получаване на входящ номер – при подаване на искането се получава входящ номер, с който може да се проследи статусът на услугата.

  5. Изчакване на срока за издаване – съобразно заявения вид услуга (обикновена, бърза или експресна).

  6. Получаване на готовото удостоверение – лично, чрез пълномощник, по пощата или по електронен път.

Срокове за издаване

Сроковете за издаване на данъчна оценка зависят от вида на заявената услуга:

ВИД НА УСЛУГАТА

СРОК ЗА ИЗДАВАНЕ

ЗАБЕЛЕЖКА

Обикновена

5-14 работни дни

Зависи от конкретната община

Бърза

3 работни дни

Срещу по-висока такса

Експресна

1 работен ден

Срещу значително по-висока такса

Спешна

До няколко часа

Налична само в някои общини

Важно е да се отбележи, че сроковете може да варират в различните общини, съгласно местните наредби.

Електронно заявяване

Много общини вече предлагат възможност за електронно заявяване на данъчна оценка, което спестява време и усилия. Процедурата обикновено включва:

  1. Регистрация в електронния портал на общината или в Системата за електронни административни услуги

     

  2. Електронно попълване на искането за данъчна оценка

     

  3. Прикачване на необходимите документи – сканирани копия на документа за собственост и други изискуеми документи

     

  4. Електронно подписване – с квалифициран електронен подпис (КЕП) или чрез друг метод за електронна идентификация

     

  5. Електронно плащане на таксата – чрез интегрираната система за електронни плащания

     

  6. Получаване на готовото удостоверение – по електронен път или на място в общината, според предпочитанията на заявителя

Електронното заявяване има редица предимства:

  • Спестява време за посещение в общината
  • Позволява подаване на заявление по всяко време
  • Обикновено включва отстъпка от таксата (в някои общини)
  • Позволява проследяване на статуса на услугата онлайн

Кои са необходими документи за данъчна оценка?

Стандартни документи

За стандартно издаване на данъчна оценка са необходими следните документи:

  1. Искане за издаване на удостоверение за данъчна оценка (по образец) – съдържа данни за собственика, имота, основанието и целта на искането.
  2. Документ за самоличност на заявителя – представя се за справка при личното подаване.
  3. Документ за платена такса – квитанция, платежно нареждане или електронно плащане.
  4. Документ за собственост – нотариален акт, договор за покупко-продажба, решение на съда, удостоверение за наследници и др. Представя се оригинал (за справка) и копие (за прилагане към преписката).

Специфични документи според вида имот

В зависимост от вида на имота, могат да се изискват допълнителни документи:

За апартаменти и жилищни имоти

  • Обикновено са достатъчни стандартните документи
  • В някои случаи може да се изиска актуална скица, ако има промени в границите или площта на имота

За земеделски земи

  • Удостоверение от Общинската Агенцията по земеделие за категорията на земята, начина на трайно ползване и други характеристики, необходими за изготвяне на оценката
  • Актуална скица на имота, издадена от Общинската Агенцията по земеделие или от Агенцията по геодезия, картография и кадастър

За незавършено строителство

  • Данъчна декларация по чл. 14 от ЗМДТ, описваща сградата като завършена
  • Удостоверение от общинската администрация за степента на завършеност на строителството (обикновено се изисква констативен протокол от техническата Агенцията)

За имоти с променено предназначение

  • Документ, удостоверяващ размера на идеалните части на всеки съсобственик

При продажба чрез пълномощник

  • Нотариално заверено пълномощно, изрично упълномощаващо лицето да заяви и получи данъчна оценка
  • Документ за самоличност на пълномощника

При учредяване на ипотека

  • Договор за кредит или предварителен договор (не е задължителен, но понякога се изисква)

При съдебни производства

  • Съдебно удостоверение по чл. 186 от ГПК или чл. 133 от НПК
  • Документи, удостоверяващи целта на данъчната оценка в съдебния процес

Колко струва данъчната оценка?

Размер на таксите

Таксите за издаване на удостоверение за данъчна оценка се определят от всяка община в наредбата за определяне и администриране на местните такси и цени на услуги. Поради това, размерът им може да варира значително между различните общини.

Ето примерни такси, които са обичайни за повечето общини:

 

ВИД НА УСЛУГАТА

ТАКЗА ЗА ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА

ТАКЗА ЗА ЮРИДИЧЕСКИ ЛИЦА

СРОК

Обикновена

5-10 лв.

10-20 лв.

5-14 дни

Бърза

10-20 лв.

20-40 лв.

3 дни

Експресна

20-40 лв.

40-80 лв.

1 ден

Спешна

30-60 лв.

60-120 лв.

Няколко часа

Важно е да се отбележи, че за подаване на заявление по електронен път, някои общини предоставят отстъпка от таксата (обикновено 5-10%).

Допълнителна такса може да се начисли при:

  • Подаване на декларация по чл. 14 от ЗМДТ заедно с искането за данъчна оценка
  • Искане за издаване на повече от един екземпляр от удостоверението
  • Издаване на данъчна оценка за имоти със специален статут

Начини на плащане

Таксата за издаване на данъчна оценка може да бъде платена по различни начини:

  1. На каса в общината или центъра за административно обслужване – плащане в брой или с банкова карта
  2. По банков път – превод по сметката на общината с посочено основание за плащането (обикновено се изисква името на заявителя и адреса на имота)
  3. Чрез пощенски запис – при заявяване по пощата
  4. Чрез електронно плащане – при електронно заявяване, чрез интегрираната система за електронни плащания
  5. Чрез ПОС терминал – в общините, които разполагат с такъв

При плащане по банков път е важно да се съхрани документа за плащане, тъй като той трябва да бъде приложен към искането или да бъде представен при получаване на удостоверението.

Възможности за освобождаване от такси

В определени случаи, лицата могат да бъдат освободени от заплащане на такса за издаване на данъчна оценка:

  1. Държавни и общински органи – когато данъчната оценка е необходима за служебни цели
  2. Лица с увреждания – някои общини предоставят облекчения за лица с трайни увреждания (обикновено над 50% нетрудоспособност)
  3. Социално слаби лица – някои общини предоставят освобождаване от такси за лица, получаващи социални помощи
  4. Пенсионери – някои общини предоставят намаления на таксите за пенсионери
  5. Образователни и здравни институции – в някои случаи са освободени от такси

За да се възползвате от освобождаване от такса, обикновено трябва да представите съответните документи, доказващи основанието за освобождаване (например решение на ТЕЛК, удостоверение от Агенцията за социално подпомагане и др.).

Каква е валидност на данъчната оценка?

Срок на валидност

Срокът на валидност на удостоверението за данъчна оценка е определен в чл. 264, ал. 1 от ДОПК и зависи от датата на издаване:

  1. За удостоверения, издадени до 30 юни на текущата година – валидни са до тази дата (30 юни)
  2. За удостоверения, издадени след 30 юни на текущата година – валидни са до края на текущата година (31 декември)

Тази валидност е обусловена от факта, че в началото на всяка календарна година може да има промени в данъчните оценки, поради актуализиране на коефициентите или промени в наредбите на общините.

Подновяване на данъчна оценка

Когато срокът на валидност на удостоверението за данъчна оценка изтече, е необходимо да се заяви ново. Процедурата за подновяване е същата като за първоначално издаване:

  1. Подаване на ново искане по образец
  2. Заплащане на съответната такса
  3. Предоставяне на необходимите документи (обикновено се изискват по-малко документи при подновяване)

Важно е да се планира подновяването навреме, особено ако данъчната оценка е необходима за предстояща сделка. Препоръчително е да се заяви новото удостоверение поне 7-10 дни преди изтичане на валидността на старото, за да се избегнат закъснения.

Промяна в обстоятелствата и необходимост от нова оценка

Дори в рамките на срока на валидност, може да се наложи издаване на нова данъчна оценка, ако настъпят промени в съществени обстоятелства, като например:

  1. Промяна в собствеността на имота (продажба на част от имота, придобиване на нова част и т.н.)
  2. Промяна в характеристиките на имота – реконструкция, пристрояване, надстрояване, промяна на предназначението
  3. Промяна в кадастралните данни – изменение на кадастралната карта или кадастралните регистри
  4. Промяна в административно-териториалното деление – например, когато село става квартал на град
  5. Промяна в собствениците – например, при развод, смърт на съсобственик и т.н.

В тези случаи старата данъчна оценка става невалидна, независимо от формалния срок на валидност, и е необходимо да се заяви нова.

Как да проверим дали данъчната оценка е коректна?

Какво да проверим в готовата данъчна оценка

След получаване на удостоверението за данъчна оценка, е важно да го прегледате внимателно, за да се уверите, че всички данни са коректни. Особено внимание трябва да обърнете на:

  1. Данни за имота:
    • Точен адрес (улица, номер, етаж, апартамент)
    • Коректна квадратура (застроена площ, разгъната застроена площ, площ на мазе/таван/гараж)
    • Правилно описание на конструкцията и предназначението
    • Година на построяване
  2. Данни за собствениците:
    • Имена на всички съсобственици
    • Правилни идентификационни номера (ЕГН/ЛНЧ/ЕИК)
    • Правилни дялове на съсобствениците (ако има такива)
  3. Информация за задължения:
    • Проверете дали е отбелязано, че “няма задължения” за имота
    • Ако има отбелязани задължения, проверете размера им и срока, за който се дължат
  4. Формални реквизити:
    • Подпис на издалото длъжностно лице
    • Печат на общината
    • Дата на издаване и регистрационен номер

Типични грешки и как да ги избегнем

Типичните грешки в данъчните оценки включват:

  1. Грешки в адреса – например, сгрешен номер, етаж или апартамент. За да избегнете това, предоставете копие от документа за собственост и сравнете адреса в него с този в данъчната декларация.
  2. Грешки в квадратурата – неправилно вписана площ на имота или на прилежащите помещения. Предоставете актуална скица или документ с точните размери.
  3. Липсващи съсобственици – особено при съпружеска имуществена общност или при наследници. Уверете се, че всички съсобственици са декларирани в данъчната Агенцията.
  4. Грешки в дяловете на съсобствениците. Проверете дали дяловете отговарят на тези в документа за собственост.
  5. Неотразени задължения – декларацията може да показва, че имате задължения, въпреки че сте ги платили. Носете със себе си доказателства за плащане.
  6. Грешки в конструкцията или годината на построяване – това може да повлияе на размера на оценката. Уверете се, че тези данни са коректни в декларацията.

За да избегнете тези грешки:

  • Предварително проверете данните в данъчната декларация на имота
  • Подгответе всички необходими документи
  • При съмнения, консултирайте се със служител на общината преди подаване на искането
  • Проверете внимателно готовото удостоверение веднага след получаването му

Как да коригираме грешки в данъчната оценка

Ако забележите грешки в удостоверението за данъчна оценка, трябва да предприемете следните стъпки:

  1. За технически грешки (сгрешен адрес, квадратура, име и т.н.):
    • Незабавно уведомете служителя, който ви е издал удостоверението
    • Поискайте незабавна корекция
    • Корекцията обикновено се извършва на ръка, с подпис на служителя и печат
    • Не е необходимо да заплащате нова такса за корекция на техническа грешка
  2. За съществени грешки (грешна данъчна оценка поради неправилни входни данни):
    • Подайте искане за корекция на данъчната декларация по чл. 14 от ЗМДТ
    • Приложете доказателства за правилните данни (скици, документи и т.н.)
    • След корекция на декларацията, заявете ново удостоверение за данъчна оценка
    • Възможно е да се наложи да заплатите нова такса
  3. За липсващи съсобственици:
    • Подайте нова декларация по чл. 14 от ЗМДТ, в която да добавите липсващите съсобственици
    • Приложете документи, доказващи съсобствеността (нотариален акт, удостоверение за наследници, акт за брак и т.н.)
    • Заявете ново удостоверение за данъчна оценка

Важно е да коригирате грешките преди да използвате удостоверението за предвидената цел, тъй като нотариусите и други органи могат да откажат да приемат документ с очевидни несъответствия.

Практически съвети ичесто срещани проблеми

Проверка за задължения преди искане на данъчна оценка

Преди да заявите данъчна оценка, е изключително важно да проверите дали имате неплатени задължения за имота:

  1. Проверете текущите задължения за данък върху недвижимите имоти и такса битови отпадъци в общината или онлайн (ако общината предоставя такава услуга).
  2. Платете всички просрочени задължения – дори малки суми могат да блокират продажбата или ипотекирането на имота.
  3. Запазете доказателства за плащането – квитанции, платежни нареждания или разпечатки от електронно банкиране, за да можете да докажете плащането, ако то не е отразено в системата.
  4. Обърнете внимание на датите на плащане – плащане, извършено непосредствено преди заявяване на данъчната оценка, може да не е отразено в системата. В такъв случай, носете доказателство за плащането.

Помнете, че дори и с минимално задължение, в удостоверението за данъчна оценка ще бъде отбелязано “има задължения”, което ще направи документа неизползваем за повечето цели.

Проверка за правилна регистрация на собствениците

Важно е да проверите дали всички собственици на имота са правилно регистрирани в данъчната Агенцията:

  1. Проверете данъчната декларация на имота – дали всички собственици са декларирани и с правилните дялове.
  2. Актуализирайте информацията при промени – например, след продажба на част от имота, наследяване или промяна на семейното положение.
  3. При покупка на имот – уверете се, че продавачът е декларирал имота на свое име. Ако това не е направено, може да се наложи да подадете декларация по чл. 14 от ЗМДТ от името на продавача (със съответните доказателства).
  4. При съпружеска имуществена общност – проверете дали имотът е декларирана на имената и на двамата съпрузи, дори ако в нотариалния акт фигурира само единият.

Данъчна оценка при съсобственост

Когато имотът е собственост на няколко лица (съсобственост), има някои специфики при издаването на данъчна оценка:

  1. Удостоверението трябва да съдържа имената на всички съсобственици и техните дялове.
  2. Заявяването може да се извърши от всеки съсобственик – не е необходимо съгласието или присъствието на останалите.
  3. При продажба на идеална част – данъчната оценка трябва да показва стойността на целия имот, както и стойността на продаваната идеална част.
  4. При липсващ съсобственик в данъчната декларация – всеки съсобственик може да подаде нова декларация по чл. 14 от ЗМДТ, за да добави липсващия съсобственик, без да е необходимо съгласието на останалите.
  5. При продажба на реално обособена част от имот в съсобственост – необходимо е предварително да се извърши делба или да се обособи частта като самостоятелен имот, за да може да се издаде отделна данъчна оценка.

Данъчна оценка при съпружеска имуществена общност

Когато имотът е придобит по време на брака и не е уговорен режим на разделност (чрез брачен договор), той е съпружеска имуществена общност (СИО) и това има специфики при издаването на данъчна оценка:

  1. Имотът трябва да бъде декларирана на имената на двамата съпрузи, дори ако в нотариалния акт фигурира само единият.

     

  2. Данъчната оценка трябва да съдържа имената и на двамата съпрузи, иначе нотариусът може да откаже да изповяда сделката.

     

  3. Всеки от съпрузите може самостоятелно да заяви и получи данъчна оценка за имота, без да е необходимо съгласието на другия.

     

  4. При развод – ако имотът все още не е подялен, данъчната оценка трябва да съдържа имената и на двамата бивши съпрузи.

     

  5. При брачен договор с режим на разделност – данъчната оценка ще бъде издадена само на името на собственика, посочен в договора и документа за собственост.

Често срещан проблем е, че имотът е деклариран само на името на единия съпруг, което води до издаване на данъчна оценка само на негово име. В този случай, е необходимо да се подаде нова декларация по чл. 14 от ЗМДТ, включваща и другия съпруг, преди да се заяви данъчната оценка.

Данъчна оценка за специфични случаи

Данъчна оценка на земеделска земя

Данъчната оценка на земеделска земя има свои специфики:

  1. Необходими допълнителни документи:
    • Удостоверение от Общинската Агенцията по земеделие за категорията на земята, начина на трайно ползване и други характеристики
    • Актуална скица от Общинската Агенцията по земеделие или от АГКК
  2. Фактори, влияещи върху оценката:
    • Категория на земята (от I до X, като I е най-плодородната)
    • Начин на трайно ползване (нива, лозе, овощна градина и т.н.)
    • Местоположение (в землището на град или село)
    • Площ на имота
  3. Формула за изчисление: Оценката се изчислява по формула, определена в Приложение № 2 от ЗМДТ, която включва базисна стойност за категорията земя, коригирана с коефициенти за начина на трайно ползване и местоположението.
  4. Особености:
    • Земеделските земи обикновено имат значително по-ниска данъчна оценка от урбанизираните територии
    • При промяна на предназначението на земеделска земя, данъчната оценка се променя значително

Данъчна оценка на незавършено строителство

За издаване на данъчна оценка на незавършено строителство са необходими специфични стъпки:

  1. Необходими документи:
    • Данъчна декларация по чл. 14 от ЗМДТ, описваща сградата като завършена
    • Удостоверение от общинската администрация за степента на завършеност (констативен протокол)
    • Разрешение за строеж
    • Одобрени архитектурни проекти (или копия от тях)
  2. Процедура:
    • Подаване на данъчна декларация, описваща сградата като завършена
    • Получаване на удостоверение за степента на завършеност от техническата Агенцията на общината
    • Подаване на искане за данъчна оценка с приложено удостоверение за степента на завършеност
  3. Изчисление: Данъчната оценка се изчислява първо за завършената сграда по стандартната методика, след което полученият резултат се умножава по процента на завършеност.
  4. Особености:
    • Степента на завършеност се определя по методика на общината
    • При промяна в степента на завършеност, е необходимо ново удостоверение и нова данъчна оценка

Данъчна оценка на имот в чужбина

Данъчната оценка на имот, намиращ се в чужбина, не се издава от българските общини, тъй като те нямат компетентност за имоти извън територията на България.

В случаите, когато е необходима оценка на имот в чужбина за данъчни цели в България (например за декларация по ЗМДТ или по ЗДДФЛ), се прилагат следните правила:

  1. Документи за стойността на имота:
    • Документ за придобиване (договор за покупко-продажба, дарение и т.н.)
    • Оценка от лицензиран оценител в съответната държава
    • Данъчна оценка, издадена от данъчните власти на съответната държава
  2. Превод и легализация:
    • Документите трябва да бъдат преведени на български език
    • В зависимост от държавата, може да се изисква легализация или апостил
  3. Валутен курс:
    • Стойността се преизчислява в български левове по курса на БНБ към датата на придобиване или към датата на деклариране (в зависимост от конкретния случай)
  4. Особености:
    • За някои данъчни цели в България може да се изисква оценка от български лицензиран оценител, базирана на предоставените документи

Данъчна оценка при отчуждаване на имот

При отчуждаване на имот за държавни или общински нужди, данъчната оценка има специфично значение:

  1. Роля на данъчната оценка:
    • Служи като минимален праг за определяне на обезщетението
    • В някои случаи, обезщетението се базира на данъчната оценка, умножена по определен коефициент
  2. Необходими документи:
    • Стандартните документи за издаване на данъчна оценка
    • Заповед за отчуждаване или предварително уведомление за отчуждаване
  3. Процедура:
    • Подаване на искане за данъчна оценка, в което се посочва, че е за целите на отчуждаване
    • В някои случаи, общината или държавната институция, която отчуждава имота, може сама да поиска данъчната оценка
  4. Особености:
    • Данъчната оценка трябва да бъде актуална към момента на отчуждаването
    • Собственикът има право да оспорва както данъчната оценка, така и размера на обезщетението, определено въз основа на нея

Заключение

Данъчната оценка на недвижим имот е ключов документ в множество ситуации – от ежегодното плащане на данъци до сложни сделки с имоти. Разбирането на процеса по издаване, необходимите документи, срокове и такси може да спести много време, усилия и потенциални проблеми.

Важно е да се отбележи, че данъчната оценка не е просто формалност – тя има реални правни и финансови последици. Неправилна или непълна данъчна оценка може да забави или осуети сделка с имот, да доведе до неправилно изчисляване на данъци или да създаде проблеми при наследяване или дарение.

Ето няколко ключови момента, които трябва да запомните:

  1. Планирайте предварително – заявяването и издаването на данъчна оценка отнема време, затова планирайте този процес предварително, особено ако имате насрочена сделка с имота.
  2. Проверете за задължения – преди да заявите данъчна оценка, уверете се, че нямате неплатени данъци или такси за имота.
  3. Осигурете правилна декларация на собствениците – особено важно при съсобственост или съпружеска имуществена общност.
  4. Проверете внимателно готовото удостоверение – преди да го използвате, уверете се, че всички данни в него са коректни.
  5. Спазвайте срока на валидност – удостоверението за данъчна оценка има ограничен срок на валидност, след който трябва да се заяви ново.

Следвайки тези съвети и информацията, предоставена в това ръководство, процесът по получаване и използване на удостоверение за данъчна оценка ще бъде значително по-гладък и безпроблемен.

Независимо дали сте собственик, купувач, наследник или просто се интересувате от данъчната стойност на вашия имот, правилното разбиране на процеса ще ви помогне да вземете информирани решения и да избегнете потенциални проблеми в бъдеще.

Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.

Сравни имоти

Сравни