Разглеждането на възможните уловки при покупка на имот в България е първата и най-важна стъпка към сигурна и успешна сделка, която ще ви донесе радост, а не главоболия.
Недостатъчната подготовка, пропуснатите детайли и прекаленото доверие могат да доведат до сериозни финансови загуби и правни проблеми.
Най-добрата защита срещу тези рискове не е късметът, а знанието.
Тази статия е създадена, за да бъде вашия наръчник в света на имотните сделки.
Тя е структурирана в две основни, взаимосвързани части, които ще ви дадат цялостна картина и сигурност.
Първо, ще преминем през 10-те най-често срещани уловки, като за всяка ще дадем конкретно решение.
Второ, ще завършим с детайлен списък на цялата документация, която ще гарантира вашето спокойствие и ще превърне покупката на имот от рисковано начинание в един от най-щастливите моменти в живота ви.
Съдържание
- Предварителен договор за покупко продажба на имот: Вашата защита или най-големият капан
- Какво е предварителен договор за покупко продажба на имот и защо е важен?
- Анатомия на перфектния предварителен договор
- Капаро срещу Неустойка
- Какво се случва при неизпълнение?
- Топ 10 скрити уловки при покупка на имот
- Уловка #1: Продавачът не е реалният собственик
- Уловка #2: Скрити тежести
- Уловка #3: Разминавания между документи и реалност
- Уловка #4: Рисковете при покупка “на зелено”
- Уловка #5: Неравноправни клаузи
- Уловка #6: Капани със семейната имуществена общност
- Уловка #7: Натрупани неплатени сметки и данъци
- Уловка #8: Проблеми с регулация
- Уловка #9: Подценяване на разходите
- Уловка #10: Продажба с пълномощно
- Вашият щит срещу рискове: Пълният списък с документи
- Изградете своя “отбор-мечта”: Защо адвокатът не е нотариус
Предварителен договор за покупко продажба на имот: Вашата защита или най-големият капан
Преди да стигнете до нотариуса и да получите ключовете за новия си дом, има една стъпка, която определя съдбата на цялата сделка – подписването на предварителен договор.
Много купувачи го подценяват, смятайки го за проста формалност.
Това е първата и най-голяма грешка.
Предварителен договор за покупко продажба на имот не е просто лист хартия; той е “конституцията” на вашата сделка.
Какво е предварителен договор за покупко продажба на имот и защо е важен?
На прост език, предварителният договор е писмено споразумение, с което продавачът обещава да продаде, а купувачът обещава да купи определен имот при точно договорени условия и цена.
Той не прехвърля собствеността веднага, но създава силно правно задължение и за двете страни да сключат окончателен договор (нотариален акт) в бъдеще.
Неговата важност произтича от разпоредбите на българското законодателство, по-конкретно от чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Според закона, този договор трябва да бъде в писмена форма и да съдържа всички важни елементи на окончателния договор.
Това са:
- Страни: Кой продава и кой купува
- Предмет: Подробно описание на имота
- Цена: Крайната продажна цена
Ако тези елементи са налице, договорът е валиден и обвързващ.
Той “замразява” условията на сделката и защитава страните от промяна в намеренията или пазарните условия.
За купувача това означава, че продавачът не може да продаде имота на друг, който предлага по-висока цена.
За продавача това е гаранция, че купувачът е сериозен и няма да се откаже в последния момент без последствия.
Анатомия на перфектния предварителен договор: Клаузите, които ви пазят
Един добре изготвен предварителен договор е вашата най-добра защита.
Той трябва да бъде детайлен и да не оставя място за тълкувания.
Ето кои са ключовите елементи, за които трябва да следите внимателно:
Пълни данни на страните: Уверете се, че имената, ЕГН и данните по лична карта на продавача и купувача са изписани точно както в документите за самоличност. Ако някоя от страните се представлява от пълномощник, пълномощното трябва да бъде проверено внимателно – дали е нотариално заверено и дали дава право за извършване на точно тази сделка.
Точно описание на имота: Не е достатъчно да се напише само адресът. Имотът трябва да бъде описан с всичките му идентификационни данни по актуална кадастрална схема – идентификатор, площ, предназначение, съседи, както и прилежащите му части (мазе, таван, идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху земята). Тези данни трябва да се сверят с официалната информация от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
Цена, начин и срокове на плащане: Цената трябва да е ясно определена в лева или евро. Избягвайте плащания “на ръка” без документ. Най-сигурният начин е по банков път, тъй като оставя неоспорима следа. В договора трябва да се опише подробно схемата на плащане:
- Каква сума се плаща като капаро при подписване на предварителния договор?
- Какви са следващите вноски (ако има такива) и кога са дължими?
- Кога и как се плаща остатъкът от сумата – обикновено това става в деня на подписване на нотариалния акт?
При покупка на имот в строеж (“на зелено”), схемата на плащане обикновено е обвързана с достигането на определени етапи от строителството (напр. кота ±0, Акт 14, Акт 15, Акт 16).
Срок за сключване на окончателен договор: Това е датата, на която страните се задължават да се явят пред нотариус, за да финализират сделката. Важно е да се знае, че дори този срок да изтече, договорът не се прекратява автоматично. Той продължава да обвързва страните, като от този момент започва да тече 5-годишната давност, в рамките на която всяка от тях може да заведе иск за сключване на окончателен договор.
Задължения на Продавача: Договорът трябва ясно да задължи продавача да подготви и представи всички необходими документи за продажба на имот пред нотариус. Освен това, той трябва да се задължи да заличи всички възможни тежести върху имота (ипотеки, възбрани) преди или най-късно в деня на сделката, както и да предаде владението (да ви даде ключовете) след подписването на нотариалния акт. За целта трябва да поискате удовостоверение за липса на тежести, което да ви докаже липсата или начилието на такива.
Задължения на Купувача: Основното задължение на купувача е да заплати уговорената цена в срок и по начина, описан в договора.
Декларации на Продавача: Това е изключително важна клауза. В нея продавачът трябва писмено да декларира и да носи отговорност, че:
- Той е единствен и законен собственик на имота (документи за собственост на имота)
- Имотът не е обременен с тежести (ипотеки, възбрани, договори за наем, право на ползване и др.)
- Няма трети лица, които да имат претенции към имота (Удостоверение за семейно положение)
- Всички данъци и сметки са платени
- Имотът не е предмет на съдебен спор или реституционни претенции
Можете да прегледате пълния списък на всички нужни докуметни при продажба на имот.
Капаро (Задатък) срещу Неустойка: Бойното поле на договора
В тази част на договора се крият най-много финансови рискове и често възникват най-ожесточените спорове.
Затова е критично важно да разбирате разликата между капаро и неустойка и как те защитават вашите интереси.
Капаро (Задатък):
Капарото, наричано още задатък, е парична сума (обикновено 10% от цената), която купувачът дава на продавача при подписването на предварителния договор.
Неговата роля е двойна и е уредена в чл. 93 от ЗЗД:
- Доказателство: То служи като доказателство, че договорът е сключен и страните са сериозни в намеренията си.
- Обезпечение и санкция: То обезпечава изпълнението на договора и служи като санкция при неизпълнение. Правилата са прости и ясни:
- Ако купувачът се откаже от сделката по своя вина, той губи платеното капаро.
- Ако продавачът се откаже от сделката (например, защото е намерил друг купувач на по-висока цена), той е длъжен да върне капарото в двоен размер.
Неустойка:
Неустойката е предварително уговорен размер на обезщетение, което неизправната страна дължи на изправната при неизпълнение на договорно задължение.
За разлика от капарото, което е свързано основно с отказа от сключване на окончателен договор, неустойка може да се предвиди за всяко неизпълнение – например забава в плащането от страна на купувача или забава в предаването на имота от страна на продавача.
Нейната цел е да компенсира изправната страна за претърпените вреди, без да е необходимо те да се доказват в съда.
Неравноправни клаузи и прекомерни неустойки:
Тук трябва да бъдете особено внимателни, особено когато купувате имот от строителна фирма или инвеститор.
Понякога в договорите се включват т.нар. “неравноправни клаузи“, които създават значително неравновесие в правата и задълженията в ущърб на потребителя.
Пример за такава клауза е предвиждането на огромна неустойка за купувача при минимална забава, докато за продавача неустойка изобщо не е предвидена или е символична.
Европейското и българското законодателство защитават потребителите от подобни практики.
Според Директива 93/13/ЕИО и Закона за защита на потребителите (ЗЗП), такива клаузи могат да бъдат обявени за нищожни от съда. Комисията за защита на потребителите (КЗП) е органът, който следи за наличието на неравноправни клаузи в договорите.
Освен това, дори неустойката да е договорена, ако нейният размер е “прекомерно голям” в сравнение с реално претърпените вреди, съдът може да я намали.
Какво се случва при неизпълнение? Вашите опции.
Ако една от страните не изпълни задълженията си по предварителния договор, изправната страна има две основни възможности:
Опция 1: Иск за обявяване на договора за окончателен.
Това е най-силният ви коз.
Ако продавачът откаже да се яви пред нотариус, вие можете да предявите иск в съда по местонахождение на имота по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ако сте изпълнили всички свои задължения (например, платили сте дължимите вноски), съдът ще издаде решение, което изцяло замества нотариалния акт.
С това решение вие ставате собственик на имота, дори против волята на продавача.
Опция 2: Разваляне на договора и търсене на обезщетение.
Ако предпочитате да не водите дела за придобиване на имота, можете да развалите предварителния договор.
В този случай имате право да си получите обратно всичко, което сте платили, както и да претендирате уговорените неустойки или капарото в двоен размер.
Подходът към предварителния договор не трябва да е пасивен.
Той не е просто шаблон, който трябва да се подпише.
Той е динамичен инструмент за управление на риска.
Ако например зависите от банков кредит, за да финансирате покупката, е разумно да настоявате за включване на клауза, която ви дава право да се откажете от сделката без сериозни санкции, ако банката ви откаже кредит.
Ако купувате “на зелено”, трябва да договорите ясни и нарастващи неустойки за всеки месец забава от страна на строителя след уговорения срок за въвеждане на сградата в експлоатация.
По този начин договорът се превръща от стандартен документ в персонализиран щит, който защитава вашата конкретна ситуация.
Таблица 1: Капаро (Задатък) vs. Неустойка – Вашият финансов щит
| ХАРАКТЕРИСТИКА | КАПАРО (ЗАДАТЪК) | НЕУСТОЙКА |
| Правна основа | чл. 93 от ЗЗД | чл. 92 от ЗЗД |
| Основна функция | Доказателствена и обезпечителна | Обезпечителна, обезщетителна и санкционна |
| При неизпълнение от Купувача | Продавачът задържа капарото | Продавачът има право на уговорената неустойка |
| При неизпълнение от Продавача | Връща капарото в двоен размер | Купувачът има право на уговорената неустойка |
| Типичен размер | Обикновено 10% от продажната цена | Договаря се свободно, но подлежи на съдебен контрол за прекомерност |
Топ 10 скрити уловки при покупка на имот в България (и как да ги избегнете)
След като разгледахме подробно предварителния договор, е време да се потопим в най-често срещаните капани, които могат да провалят сделката ви или да ви създадат сериозни проблеми след нея.
Всички тези “уловки” всъщност са симптоми на един и същи основен проблем – информационната разлика.
Продавачът почти винаги знае нещо за имота, което вие, като купувач, не знаете.
Вашата задача е да премахнете тази разлика чрез внимателна проверка и изискване на правилните документи.
Уловка #1: Продавачът не е реалният собственик (или има “забравени” съсобственици)
Проблем: Лицето, което се представя за продавач, може да не е единственият собственик на имота. Често при наследствени имоти се появяват “забравени” наследници, които не са дали съгласието си за продажбата. Сделка, сключена без съгласието на всички съсобственици, е уязвима и може да бъде оспорена в съда.
Пример: Преговаряте с един от трима братя за покупка на наследствен апартамент. Той ви уверява, че има съгласието на останалите. Подписвате предварителен договор и плащате капаро. Преди нотариалната сделка се оказва, че един от братята, живеещ в чужбина, изобщо не е съгласен с продажбата или с цената.
Решение: Никога не се доверявайте на устни уверения. Изисквайте и проверете внимателно документа за собственост (нотариален акт, договор за делба, съдебно решение и др.).
При наследствен имот е абсолютно задължително да изискате актуално Удостоверение за наследници.
В него са изброени всички лица, които имат право на собственост.
Всички те трябва да се явят лично на сделката или да упълномощят едно лице с нотариално заверено пълномощно.
Уловка #2: Скрити тежести – ипотеки, възбрани и договори за наем
Проблем: Това е една от най-опасните уловки. Купувате имот, който се оказва, че е ипотекиран в полза на банка за необслужен кредит, има наложена възбрана от съдебен изпълнител заради дългове на продавача, или пък има сключен дългосрочен договор за наем, който не можете да прекратите. В най-лошия случай може дори да загубите имота, ако той бъде продаден на публична продан за покриване на дълговете на стария собственик.
Пример: Купувате апартамент на изгодна цена. Продавачът ви уверява, че имотът е “чист”. След сделката получавате известие от банка, че имотът е ипотекиран и тъй като продавачът е спрял да плаща кредита си, банката ще пристъпи към продажба на вашето жилище.
Решение: Единствената защита е актуално Удостоверение за липса на вещни тежести. То се издава от Агенцията по вписванията (Имотен регистър) и трябва да бъде извадено в деня на сделката или най-много ден по-рано. Само този документ може със сигурност да покаже дали върху имота има вписани ипотеки, възбрани, искови молби или договори за наем.
Уловка #3: Разминавания между документи и реалност
Проблем: На хартия всичко изглежда перфектно, но при реалния оглед или след нанасяне установявате сериозни разминавания. По документи купувате апартамент от 100 кв.м., но реалната му използваема площ е значително по-малка. Или откривате, че голямата тераса, която толкова ви е харесала, е незаконно усвоена и не фигурира в архитектурните планове, което може да доведе до заповед за премахването ѝ.
Пример: Харесвате апартамент с голям хол, получен чрез събаряне на стена между две стаи. След покупката разбирате, че преустройството е незаконно, тъй като стената е била носеща, и общината ви издава предписание да я възстановите за ваша сметка.
Решение: Винаги сравнявайте актуалната схема/скица от кадастъра с реалното разпределение на имота. Огледайте имота внимателно, по възможност с архитект или строителен инженер, който може да забележи незаконни преустройства или проблеми с конструкцията. Не се колебайте да изискате одобрените архитектурни проекти от продавача.
Уловка #4: Рисковете при покупка “на зелено”
Проблем: Покупката на имот в строеж може да е финансово изгодна, но крие огромни рискове. Строителят може да фалира, строежът да се забави с години, качеството на изпълнение да е лошо или в най-лошия случай сградата никога да не получи Разрешение за ползване (Акт 16), което я прави практически незаконна и негодна за живеене.
Пример: Купувате апартамент “на зелено”, като плащате 90% от сумата до получаване на Акт 15. Строителят завършва сградата, но поради множество нередности не успява да я въведе в експлоатация (да получи Акт 16). Вие оставате със завършен, но незаконен имот, в който не можете да живеете.
Решение: Направете цялостна проверка на строителя и инвеститора – разгледайте предишни техни обекти, потърсете мнения. Изискайте да видите всички строителни книжа: влязло в сила Разрешение за строеж, одобрени архитектурни проекти, договори с електроразпределително и ВиК дружества. В предварителния договор задължително включете много строги клаузи за неустойки при забава за всеки етап от строителството и особено за срока за получаване на Акт 16.
Уловка #5: Неравноправни клаузи в предварителния договор
Проблем: Често продавачите (особено големи инвеститори) ви предоставят стандартен, изготвен от тях предварителен договор, който е изцяло в тяхна полза. Той може да съдържа скрити такси, неясни срокове, възможности за едностранна промяна на цената или огромни неустойки само за вас, докато за тях отговорността е минимална.
Пример: Подписвате предварителен договор, в който има клауза, че ако се откажете, дължите неустойка от 30% от цената на имота. Същевременно, ако продавачът се откаже, той ви дължи само връщане на капарото, без да е в двоен размер.
Решение: Никога не подписвайте предварителен договор на момента, под натиск. Вземете го, за да го прочетете на спокойствие и задължително се консултирайте с независим адвокат, специализиран в имотното право. Той ще прегледа договора, ще идентифицира неравноправните клаузи и ще договори промени, които защитават вашите интереси. Помнете, че като потребител имате права, гарантирани от Закона за защита на потребителите.
Уловка #6: Капани със семейната имуществена общност (СИО)
Проблем: Ако продавачът е придобил имота по време на брака си, той е семейна имуществена общност (СИО), дори по документи да се води само на негово име. За продажбата е необходимо ясното съгласие и на двамата съпрузи. Ако сделката се сключи без съгласието на другия съпруг, той може да я оспори в съда в 6-месечен срок от узнаването.
Пример: Купувате имот от продавач, който се явява сам на сделката и декларира, че е неженен. След три месеца се появява съпругата му и завежда дело за разваляне на сделката, тъй като имотът е СИО и тя не е дала съгласието си.
Решение: Изисквайте Удостоверение за актуално семейно положение на продавача (и на всички съсобственици). Ако продавачът е женен и имотът е СИО, съпругът/съпругата трябва или да се яви лично пред нотариуса, или да представи нотариално заверена Декларация-съгласие за продажбата.
Уловка #7: Натрупани неплатени сметки и данъци
Проблем: Влизате в новия си дом щастливи, но скоро започвате да получавате известия за стари, неплатени сметки за ток, вода, парно, такси към етажната собственост или неплатен данък сгради и такса смет. Макар сметките за комунални услуги да са персонални, разправиите с дружествата и домоуправителя могат да бъдат изключително неприятни.
Пример: Домоуправителят ви информира, че старият собственик дължи 800 лв. такси за поддръжка на общите части и докато сумата не се плати, няма да ви бъде издаден чип за входната врата.
Решение: Преди сделката изисквайте от продавача да представи документ от домоуправителя за липса на задължения към етажната собственост. Поискайте да видите последните платени фактури за ток, вода и парно. Що се отнася до данъците, нотариусът е длъжен да провери това. Сделка не може да бъде подписана, ако не се представи Удостоверение за данъчна оценка, от което е видно, че всички дължими данъци и такси за имота са платени.
Уловка #8: Проблеми с регулация и бъдещо строителство
Проблем: Купувате апартамент с прекрасна панорамна гледка към планината. След година обаче разбирате, че в съседния парцел започва строеж на висока сграда, която напълно ще скрие гледката ви и ще обезцени имота ви.
Пример: Избирате къща в тих квартал заради спокойствието. Оказва се, че според устройствения план на града, през съседната поляна е предвидено да мине натоварен булевард.
Решение: Това е по-трудна за проверка уловка, но не и невъзможна. Преди покупка направете проучване на подробния устройствен план (ПУП) на района. Тази информация е публична и може да бъде получена от съответната община. Така ще разберете какво строителство е предвидено в съседните имоти и дали има планове за изграждане на нова инфраструктура.
Уловка #9: Подценяване на всички разходи по сделката
Проблем: Концентрирате се изцяло върху продажната цена на имота и не предвиждате в бюджета си значителните съпътстващи разходи. В деня на сделката се оказва, че дължите още няколко хиляди лева, които не сте планирали.
Пример: Събрали сте 100 000 евро за апартамент. При нотариуса разбирате, че освен тази сума, дължите около 3000 евро местен данък, 1000 евро нотариални такси и такса вписване, както и банкови такси за превода.
Решение: Винаги планирайте допълнително около 4-5% от продажната цена за покриване на всички разходи по прехвърлянето. Таксите, които трябва да бъдат заплатени включват:
- Местен данък за придобиване на имущество: Той е най-големият разход и варира между 0.1% и 3% в различните общини
- Нотариална такса: Изчислява се по таблица върху цената на имота
- Такса за вписване в Имотния регистър: 0.1% от цената
- Банкови такси, такси за изготвяне на документи и евентуален хонорар за адвокат
Уловка #10: Продажба с пълномощно от чужбина
Проблем: Сделките, при които продавачът се представлява от пълномощник, особено ако пълномощното е издадено в чужбина, крият повишен риск. Пълномощното може да е фалшиво, да е било оттеглено от упълномощителя без знанието на пълномощника, или най-лошото – упълномощителят да е починал, което автоматично прекратява валидността на пълномощното.
Пример: Купувате имот от пълномощник на собственик, живеещ в САЩ. След сделката се оказва, че собственикът е починал седмица преди подписването при нотариуса. Сделката е нищожна, а вие трябва да водите тежки дела, за да си върнете парите от наследниците.
Решение: Бъдете изключително внимателни. Изисквайте пълномощното да е с актуална дата и със специална заверка (Апостил), ако е издадено в държава-страна по Хагската конвенция. Помолете нотариуса да направи всички възможни проверки за валидността му. В деня на сделката пълномощникът трябва да подпише декларация, че упълномощителят е жив и пълномощното не е оттеглено. Ако е възможно, осъществете видеовръзка със собственика преди сделката.
Вашият щит срещу рискове: Пълният списък с необходими документи за продажба на имот пред нотариус
След като разгледахме заплахите, е време да се въоръжим.
Тази секция е вашият арсенал – практическото ръководство за всеки документ, който трябва да изискате и проверите.
Това е процесът на систематично изравняване на информацията, който превръща купувача от пасивна страна в активен и защитен участник в сделката.
Въведение: Защо документите са по-важни от ключовете?
Преди да получите физическите ключове за новия си дом, трябва да получите “ключовете” към неговата правна и техническа изрядност.
Тези “ключове” са документите.
Всеки един от тях разказва част от историята на имота и ви дава сигурност за определен аспект от сделката.
Нотариусът изисква този набор от документи не за да усложни процеса, а за да изпълни задължението си по закон – да гарантира, че прехвърлянето на собствеността ще бъде законно, сигурно и неоспоримо.
“Личната карта” на имота – Основни документи, които всеки продавач трябва да представи
Това е ядрото на документацията, което описва самия имот и доказва неговата изряднос.
Документ за собственост: Това е актът, който удостоверява правото на собственост на продавача.
Най-често е нотариален акт (за покупко-продажба, дарение, делба), но може да бъде и съдебно решение, договор, сключен с общината или държавата, и др.
- Откъде се взима: Продавачът трябва да го притежава в оригинал
- Каква уловка предотвратява: Уловка #1. Той доказва, че лицето, с което преговаряте, действително е собственик на имота
Удостоверение за данъчна оценка: Официален документ, издаден от общината, който показва данъчната оценка на имота към текущия момент.
Той служи като основа за изчисляване на местния данък и нотариалните такси.
Важно условие е в него да е посочено, че собственикът няма неплатени задължения за имота (платен данък сгради и такса битови отпадъци).
- Откъде се взима: Дирекция “Местни данъци и такси” към общината по местонахождение на имота
- Каква уловка предотвратява: Уловка #7. Гарантира, че няма да наследите данъчните задължения на стария собственик
Актуална скица (за земя/къща) или схема (за апартамент/офис): Това е официален чертеж на имота, издаден от кадастъра.
Той показва точните граници, площ, съседи и идентификатор на имота.
- Откъде се взима: Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК)
- Каква уловка предотвратява: Уловка #3. Позволява ви да сравните документалната площ и разпределение с реалното състояние на имота
Удостоверение за липса на тежести: Може би най-важният документ за спокойствието на купувача.
Той показва дали върху имота има вписани ипотеки, възбрани, искови молби, договори за наем или други права на трети лица.
- Откъде се взима: Агенция по вписванията (Имотен регистър)
- Каква уловка предотвратява: Уловка #2. Това е вашата гаранция, че купувате “чист” имот, който няма да ви бъде отнет заради чужди дългове
“Досието” на продавача – Документи за граждански статус
Тези документи разкриват семейното положение на продавача и са ключови за избягване на проблеми със семейната имуществена общност.
Удостоверение за семейно положение: Показва какво е било семейното положение на продавача към датата, на която е придобил имота.
Ако към онзи момент е бил в брак, имотът се счита за СИО.
- Откъде се взима: Служба ГРАО към общината по постоянен адрес на продавача
- Каква уловка предотвратява: Уловка #6. Идентифицира възможната нужда от съгласие на съпруг/а
Документи, свързани с брака (ако е приложимо): В зависимост от ситуацията, може да са необходими Удостоверение за сключен граждански брак, съдебно решение за развод или брачен договор, ако има сключен такъв.
Декларация-съгласие от съпруг/а по чл. 26 от Семейния кодекс: Ако имотът е СИО, съпругът, който не е вписан в документа за собственост (или дори да е вписан), трябва да даде своето съгласие за продажбата.
Това става или с лично явяване пред нотариуса, или с предварително подписана нотариално заверена декларация.
Документи при специални случаи – Когато стандартният пакет не е достатъчен
В зависимост от спецификата на имота, може да са необходими и допълнителни документи.
При ново строителство: Освен стандартния пакет, задължително се изискват всички строителни книжа, като най-важните са влязло в сила Разрешение за строеж и финалният документ – Разрешение за ползване (Акт 16) или Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
- Каква уловка предотвратява: Уловка #4. Акт 16 е гаранцията, че сградата е построена законно и е годна за живеене
При наследствен имот: Задължително се представя Удостоверение за наследници, за да се видят всички съсобственици.
Често се налага и извършване на доброволна или съдебна делба преди продажбата.
- Каква уловка предотвратява: Уловка #1. Осигурява съгласието на всички наследници
При продажба от юридическо лице (фирма): Необходимо е Удостоверение за актуално състояние на фирмата, както и решение на общото събрание (или на едноличния собственик на капитала) за продажба на имота.
При продажба с пълномощно: Изисква се нотариално заверено пълномощно, което ясно описва правата на пълномощника да продаде конкретния имот при определени условия.
- Каква уловка предотвратява: Уловка #10. Проверява се представителната власт на лицето, което подписва сделката от името на собственика
Финалната права: Декларации пред нотариуса в деня на сделката
В деня на подписване на сделката, освен представянето на всички документи, страните подписват и няколко стандартни декларации на място в нотариалната кантора.
Декларация по чл. 264 от ДОПК: Продавачът декларира, че няма неплатени публични задължения (данъци, осигуровки и др.), които подлежат на принудително изпълнение.
Декларация по чл. 25, ал. 8 от ЗННД: Декларация за гражданство и гражданско състояние.
Декларации по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП): Купувачът попълва декларация за произхода на средствата (ако сумата надвишава определен праг), а двете страни подписват декларации, свързани с идентификацията на действителния собственик.
Лични документи: Всички участници в сделката – продавачи, купувачи, съпрузи, пълномощници – трябва да носят валидни документи за самоличност (лична карта или паспорт).
Таблица 2: Пълен списък на документите за сделка с имот
| ДОКУМЕНТ | ИЗДАВАЩА ИНСТИТУЦИЯ | СРОК НА ВАЛИДНОСТ | ОСНОВНА ЦЕЛ (Как ви предпазва?) |
| Документ за собственост | (притежава се от продавача) | Безсрочен | Доказва кой е собственикът (срещу Уловка #1) |
| Удостоверение за данъчна оценка | Община (дирекция “Местни данъци и такси”) | Обикновено до 30 юни или до 31 декември на текущата година | Показва липса на данъчни задължения (срещу Уловка #7) |
| Скица / Схема на имота | Агенция по геодезия, картография и кадастър (АГКК) | 6 месеца | Потвърждава площ и граници (срещу Уловка #3) |
| Удостоверение за тежести | Агенция по вписванията (Имотен регистър) | Препоръчително от същия ден | Разкрива ипотеки, възбрани, искови молби (срещу Уловка #2) |
| Удостоверение за семейно положение | Община (служба ГРАО) | Актуално към датата | Проверява за наличие на СИО (срещу Уловка #6) |
| Разрешение за ползване (Акт 16) | Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК) | Безсрочен | Гарантира, че сградата е законна и годна за живеене (срещу Уловка #4) |
| Удостоверение за наследници | Община (служба ГРАО) | Актуално към датата | Идентифицира всички съсобственици при наследствен имот (срещу Уловка #1) |
Изградете своя “отбор-мечта”: Защо адвокатът не е нотариус
В процеса на покупка на имот ще се сблъскате с две ключови фигури – нотариус и (препоръчително) адвокат.
Много хора бъркат техните роли или смятат, че нотариусът е достатъчен, за да защити интересите им.
Това е опасно погрешно схващане.
Ролята на Нотариуса
Нотариусът е безпристрастно длъжностно лице, на което държавата е възложила удостоверителни функции.
Неговата основна задача е да провери самоличността на страните, да се увери, че представените документи отговарят на законовите изисквания и да удостовери, че волята на страните е изразена свободно и законно.
Нотариусът е неутрален арбитър на процеса – той не защитава специфичните интереси нито на купувача, нито на продавача.
Той няма да ви посъветва дали цената е добра, дали клаузите в предварителния договор са изгодни за вас, или дали има скрити рискове, които не се виждат в документите.
Ролята на Адвоката
Адвокатът, от друга страна, е вашият личен защитник.
Той е субективен и работи единствено и само във ваш интерес.
Неговата работа започва много преди срещата при нотариуса.
Добрият имотен адвокат ще:
- Прегледа и договори условията по предварителния договор, за да защити максимално вашите права
- Извърши пълна и независима проверка на всички документи за имота
- Идентифицира възможни рискове и “уловки”, които нотариусът не е длъжен да търси
- Консултира ви по всички аспекти на сделката и ще ви представлява по време на преговорите
Инвестицията в добър имотен адвокат не е разход, а най-добрата “застраховка” срещу всички уловки при покупка на имот в България.
Той е ключовият член на вашия “отбор-мечта” за успешна сделка.
Заключение
Покупката на имот е едно от най-важните финансови решения в живота на човек.
Успешната и сигурна сделка в България не е въпрос на късмет, а на методична подготовка, информираност и здравословна доза предпазливост.
Както видяхме, пътят е осеян с възможни капани, но всеки от тях може да бъде избегнат с правилния подход.
Двата стълба, върху които се гради вашата сигурност, са ясни:
- Железен предварителен договор, изготвен или проверен от ваш адвокат, който защитава вашите интереси и предвижда ясни последици при неизпълнение.
- Пълна и внимателна проверка на абсолютно всички необходими документи за продажба на имот пред нотариус, които разкриват истинската правна и реална история на имота.
Използвайте предоставените в тази статия списъци като ваш пътеводител.
Не се притеснявайте да задавате въпроси на продавача, на брокера, на адвоката си.
Никога не подписвайте документ, който не разбирате напълно, и не се поддавайте на натиск за бързи решения.
Бъдете активни, информирани и подготвени.
Така ще превърнете търсенето на дом от стресиращо преживяване в сигурна и удовлетворяваща инвестиция във вашето бъдеще.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
