Удостоверение за семейно положение е официален документ, издаван от ЕСГРАОН (Единна Система за Гражданска Регистрация и Административно Обслужване на Населението), който предоставя информация за семейния статус на дадено лице, включително данни за съпруг/съпруга и деца.
При сделки с недвижими имоти този документ играе критична роля в гарантирането на законосъобразността и сигурността на транзакцията.
В контекста на сделките с имоти, удостоверение за семейно положение е един от най-важните документи, които продавачът трябва да представи. То разкрива дали продавачът има съпруг/съпруга, който може да има законови права върху имота, както и дали има промяна в семейното положение от момента на придобиване на имота. Това е и един от основните документи при продажба на имот.
Съдържание
- Защо удостоверение за семейно положение е критично важно при продажба на имот?
- Кой и кога може да заяви удостоверение за семейно положение?
- Къде и как се издава удостоверение за семейно положение?
- Специфични ситуации при сделки с имоти
- Практически съвети при сделки с имоти
- Често задавани въпроси
Защо удостоверение за семейно положение е критично важно при продажба на имот?
Установява режима на собственост
Семейното положение определя дали имотът е:
- Лична собственост – придобит преди брака или чрез наследство/дарение
- Съпружеска имуществена общност (СИО) – придобит по време на брака, което означава, че съпругът/съпругата има равни права върху него
Таблица: Влияние на семейното положение върху собствеността и изискванията при продажба
| СЕМЕЙНО ПОЛОЖЕНИЕ | РЕЖИМ НА СОБСТВЕНОСТ | ИЗИСКВАНИЯ ПРИ ПРОДАЖБА | РИСКОВЕ |
| Неженен/неомъжена | Лична собственост | Само подписът на собственика | Минимални (ако информацията е вярна) |
| Женен/омъжена (имот придобит по време на брака) | Съпружеска имуществена общност (СИО) | Подписи на двамата съпрузи или нотариално заверено пълномощно | Сделката може да бъде оспорена от съпруга/съпругата |
| Женен/омъжена (имот придобит преди брака) | Лична собственост | Подпис на собственика + декларация по чл.26 от СК (ако е необходимо) | По-ниски, но все пак съществуват |
| Разведен/а | Зависи от периода на придобиване и съдебното решение | Подпис на собственика + съдебно решение за развод | Бившият съпруг може да има претенции при определени обстоятелства |
| Вдовец/вдовица | Наследствена собственост (ако е наследен от починалия съпруг) или СИО | Удостоверение за наследници + евентуално съгласие от другите наследници | Други наследници могат да имат претенции към имота |
Предотвратява бъдещи правни спорове
Без удостоверение за семейно положение, съществува сериозен риск сделката да бъде оспорена впоследствие от съпруга/съпругата на продавача, който/която не е участвал/а в продажбата, но има законни права върху имота. Това може да доведе до:
- Съдебни дела
- Финансови загуби
- Невалидност на сделката
- Дълги и скъпи правни процедури
Изисква се задължително от нотариуса
Нотариусите изискват удостоверението за семейно положение при сключване на нотариален акт, за да:
- Потвърдят законосъобразността на сделката
- Идентифицират всички страни, които трябва да дадат съгласие за продажбата
- Удостоверят истинската собственост върху имота
Кой и кога може да заяви удостоверение за семейно положение
Удостоверение за семейно положение може да бъде заявено от:
- Лицето, за което се отнася удостоверението – най-често самият продавач на имота
- Съпруг/съпругата и децата на лицето
- Законни представители на горепосочените лица
- Пълномощници с нотариално заверено пълномощно
- Лица, в чийто законен интерес е издаването на удостоверението за трето лице
- Всяко лице, което черпи права от издаването му, при наличие на предпоставките по ГПК, НПК и АПК
- Изрично упълномощено лице
Къде и как се издава удостоверение за семейно положение?
Удостоверението за семейно положение се издава от общината по постоянен адрес на лицето.
Процесът на заявяване включва:
Възможни начини за заявяване:
- На гише в център за административно обслужване – обикновено в сградата на общината
- По електронен път чрез Системата за сигурно електронно връчване (изисква електронен подпис)
Необходими документи за заявяване:
- Искане за издаване на документ (по образец)
- Документ за платена такса
- Документ за самоличност (за проверка)
Таблица: Процес на заявяване на удостоверение
| СТЪПКА | НА МЯСТО В ОБЩИНАТА | ПО ЕЛЕКТРОНЕН ПЪТ |
| 1 | Попълване на заявление на място | Вход в Системата за сигурно електронно връчване с електронен подпис |
| 2 | Предоставяне на документ за самоличност за справка | Избор на услугата “Издаване на удостоверение за семейно положение” |
| 3 | Заплащане на такса на каса или с банкова карта | Попълване на електронното заявление |
| 4 | Получаване на входящ номер | Електронно подписване на заявлението |
| 5 | Получаване на удостоверението в определения срок | Електронно плащане на таксата |
| 6 | – | Получаване на електронното удостоверение в профила |
Срокове и такси:
Таблица: Срокове и такси за издаване на удостоверение
| ОБИКНОВЕНА | БЪРЗА | ЕКСПРЕСНА | |
| Срок | До 7 работни дни | До 3 работни дни | 24 часа |
| Такса (София) | 3-5 лв. | 7-10 лв. | 10-15 лв. |
| Такса (големи градове) | 3-4 лв. | 6-8 лв. | 9-12 лв. |
| Такса (малки общини) | 2-3 лв. | 5-7 лв. | 8-10 лв. |
* Забележка: Не всички общини предлагат бърза и експресна услуга. Проверете възможностите и актуалните такси в общината по вашия постоянен адрес.
Специфични ситуации при сделки с имоти
Необходими документи според семейното положение
Таблица: Документи според семейното положение
| СЕМЕЙНО ПОЛОЖЕНИЕ | ОСНОВНИ ДОКУМЕНТИ | ДОПЪЛНИТЕЛНИ ДОКУМЕНТИ | СПЕЦИФИЧНИ ИЗИСКВАНИЯ |
| Неженен/неомъжена | Удостоверение за семейно положениеДокумент за собственост | Не се изискват | Проверка дали информацията в удостоверението съвпада с датата на придобиване на имота |
| Женен/омъжена | Удостоверение за семейно положениеУдостоверение за сключен граждански бракДокумент за собственост | Нотариално заверено пълномощно (ако единият съпруг не участва)Декларация по чл. 26 от СК (за лични имоти) | И двамата съпрузи трябва да участват в сделката за СИОВсеки от съпрузите трябва да има удостоверение |
| Разведен/а | Удостоверение за семейно положениеДокумент за собственост | Съдебно решение за разводСпоразумение за делба (ако има) | Важно е да се установи дали имотът е придобит преди, по време или след брака |
| Вдовец/вдовица | Удостоверение за семейно положениеДокумент за собственост | Смъртен акт на починалия съпругУдостоверение за наследнициДекларации от другите наследници (ако има) | Проверка дали имотът е лична собственост или е наследен от починалия съпруг |
Ако продавачът е женен/омъжена:
Когато имотът е придобит по време на брака, той автоматично попада в режима на съпружеска имуществена общност (СИО), освен ако не е уговорен друг режим с брачен договор. Това означава, че:
- И двамата съпрузи трябва да участват в сделката или
- Трябва да има нотариално заверено пълномощно от неприсъстващия съпруг
- Удостоверение трябва да има всеки от съпрузите, въпреки че информацията се дублира
Ако имотът не е придобит по време на брака:
Дори ако имотът е лична собственост на продавача (придобит преди брака, чрез наследство или дарение), може да се изисква:
- Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс за съгласие от съпруга/съпругата, ако той/тя е адресно регистриран/а на адреса на имота
💡 Важно: Чл. 26 от Семейния кодекс гласи, че съпругът не може без съгласието на другия съпруг да се разпорежда с недвижим имот, който е семейно жилище, дори този имот да е негова лична собственост. Съгласието се дава в писмена форма с нотариална заверка на подписа.
Ако продавачът е разведен:
Трябва да се представят:
- Удостоверение за семейно положение
- Съдебно решение за прекратяване на брака с развод
Важно е да се установи кога е придобит имотът – преди брака, по време на брака или след развода, за да се определи дали бившият съпруг има права върху него.
Практически съвети при сделки с имоти
За продавачи:
Чеклист за продавачи на имоти:
- ✅ Поискайте удостоверението за семейно положение предварително – минимум 2 седмици преди сделката
- ✅ Проверете дали информацията в удостоверението е актуална и вярна
- ✅ Подгответе допълнителни документи в зависимост от семейното положение
- ✅ Информирайте съпруга/съпругата за планираната сделка, дори ако имотът е лична собственост
- ✅ Проверете дали се изисква декларация по чл. 26 от СК
- ✅ Ако сте разведен/а, подгответе съдебното решение за развод
- ✅ Ако имотът е придобит по време на брака, уверете се, че имате съгласието на съпруга/съпругата
- ✅ Консултирайте се с нотариус предварително относно всички необходими документи
За купувачи:
Чеклист за купувачи на имоти:
- ✅ Винаги изисквайте удостоверение за семейно положение от продавача
- ✅ Проверете датата на издаване на удостоверението – най-добре не по-старо от 1 месец
- ✅ Сравнете семейното положение на продавача към датата на придобиване на имота и към момента на продажбата
- ✅ Проверете дали продавачът е предоставил всички необходими допълнителни документи
- ✅ Ако продавачът е женен/омъжена, уверете се, че и двамата съпрузи участват в сделката или има нотариално пълномощно
- ✅ Ако продавачът е разведен/а, поискайте копие от съдебното решение за развод
- ✅ Потърсете юридическа консултация при съмнения или усложнени случаи
- ✅ Проверете дали имотът е ипотекиран или има други тежести
Примерен график за подготовка на документи:
Таблица: График за подготовка на документи преди сделката
| ВРЕМЕ ПРЕДИ СДЕЛКАТА | ДЕЙСТВИЯ ЗА ПОДАВАЧА | ДЕЙСТВИЯ ЗА КУПУВАЧА |
| 1 месец | Заявяване на удостоверение за семейно положениеСъбиране на всички документи за собственостКонсултация с нотариус | Проверка на имота в Имотния регистърПодготовка на средствата за сделката |
| 3 седмици | Получаване на удостоверениетоПодготовка на допълнителни документи според семейното положение | Подготовка на въпроси към продавача относно имотаКонсултация с адвокат (по желание) |
| 2 седмици | Информиране на съпруга/съпругата за сделкатаПодготовка на декларации (ако са необходими) | Преглед на документите на продавачаПроверка на удостоверението за семейно положение |
| 1 седмица | Финализиране на всички документиПодготовка за нотариалното удостоверяване | Финално решение за сделкатаПодготовка на средствата |
| Ден на сделката | Всички страни присъстват с необходимите документи и средства за сключване на сделката при нотариус |
Често задавани въпроси
Колко време е валидно удостоверение за семейно положение?
Удостоверението няма официален срок на валидност, но нотариусите обикновено приемат документи, издадени до 6 месеца преди сделката. За максимална сигурност е препоръчително документът да е издаден до 1 месец преди сключване на сделката, тъй като семейното положение може да се промени.
Какво се случва, ако съпругът/съпругата не дава съгласие за продажбата?
Ако имотът е част от СИО и съпругът/съпругата не дава съгласие, продажбата не може да се осъществи законно. В такива случаи възможностите са:
- Преговори и посредничество между съпрузите
- Решаване на спора чрез медиация
- Делба на имуществото чрез съдебно производство
- Изчакване на споразумение при процедура по развод
Необходимо е да се потърси правна консултация за конкретния случай.
Необходимо ли е удостоверение за семейно положение при продажба на имот, придобит чрез наследство?
Да, удостоверението е необходимо, за да се потвърди, че продавачът няма съпруг/съпруга с права върху имота. Въпреки че наследственият имот обикновено е лична собственост, съпругът/съпругата може да има права, ако:
- Е участвал в подобрения или реконструкции на имота
- Съществуват други споразумения между съпрузите
- Имотът се използва като семейно жилище (тогава се прилага чл. 26 от СК)
Може ли пълномощник да получи удостоверение за семейно положение?
Да, пълномощник може да получи удостоверение за семейно положение, но е необходимо нотариално заверено пълномощно със специални права за:
- Заявяване и получаване на удостоверение за семейно положение
- Достъп до лични данни на упълномощителя
В пълномощното трябва да се упомене точно за какво се издава удостоверението.
Какво показва удостоверението за семейно положение?
Удостоверението за семейно положение съдържа следната информация:
- Трите имена на лицето
- ЕГН
- Постоянен адрес
- Настоящо семейно положение (неженен/неомъжена, женен/омъжена, разведен/а, вдовец/вдовица)
- Данни за съпруг/съпруга (ако лицето е женено/омъжено)
- Данни за деца (имена, ЕГН)
- Дата на издаване на удостоверението
Заключение
Ключови точки за запомняне:
- Задължителен документ: Удостоверението за семейно положение е задължителен документ при сделки с имоти, без който нотариусите отказват да заверят сделката.
- Проверка на собствеността: Документът разкрива дали имотът е лична собственост или част от съпружеска имуществена общност, което е от ключово значение за законосъобразността на сделката.
- Правна сигурност: Осигурява правна защита и за двете страни, предотвратявайки бъдещи спорове и оспорвания на сделката от трети лица.
- Актуалност на информацията: Макар да няма официален срок на валидност, за максимална сигурност се препоръчва документът да е издаден до 1 месец преди сделката.
Удостоверението за семейно положение е значително повече от формалност – то е основен гарант за законосъобразността на сделката с имот. Този документ защитава както продавача, така и купувача от потенциални правни проблеми и осигурява прозрачност относно собствеността върху имота.
Независимо дали продавате или купувате имот, винаги се уверете, че разполагате с актуално удостоверение за семейно положение и че разбирате неговото значение за конкретната сделка. В случай на съмнения или специфични ситуации, не се колебайте да потърсите професионална правна консултация.
В платформата Imot Bez Broker можете да намерите подробна информация за всички необходими документи и стъпки при сделки с имоти. Избягвайки посредници, вие не само спестявате комисионни, но и имате директен достъп до професионални съвети и насоки при всяка стъпка от процеса на покупко-продажба.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
