Изчисляването на точната нотариална такса при покупка на апартамент е един от най-важните, но често подценявани елементи при планирането на бюджета за нов дом.
Когато сме на прага да сбъднем мечтата си за собствено жилище, е лесно да се фокусираме изцяло върху продажната цена.
Истината обаче е, че крайната сума, която ще заплатим, винаги е по-висока.
Освен цената на апартамента, съществуват редица задължителни такси и данъци, които формират общите разходи по сделката.
Сред тях, нотариалната такса е ключов компонент, който гарантира правната сигурност на вашата инвестиция.
Много купувачи остават изненадани в деня на сделката, когато разбират, че дължат допълнителни хиляди левове, които не са предвидили.
Тези разходи, взети заедно, обикновено са между 3% и 5% от стойността на имота.
Това означава, че за апартамент на стойност 150 000 евро, трябва да сте подготвени с допълнителни 4 500 до 7 500 евро.
Това ръководство е създадено, за да премахне несигурността и да ви даде пълна яснота.
Съдържание
- Ролята на нотариуса и същност на нотариална такса при покупка на апартамент
- Как се изчислява нотариална такса при покупка на апартамент?
- “Скритите” разходи: Какво още включва сметката от нотариуса?
- Нотариалната такса при покупка на имот в контекста на всички разходи по сделката
- Кой плаща нотариалната такса?
Ролята на нотариуса и същност на нотариалната такса при покупка на апартамент
Преди да се потопим в сметките, е важно да разберем за какво всъщност плащаме.
Нотариалната такса при покупка на апартамент не е просто административно плащане.
Тя е възнаграждението за ключовата роля, която нотариусът играе за сигурността на вашата сделка.
Кой е нотариусът и защо е незаменим?
Нотариусът е юрист, на когото държавата е възложила специални удостоверителни функции.
При сделка с имот, той е независим и безпристрастен гарант за нейната законност.
Неговата основна задача е да защити интересите и на двете страни – продавач и купувач – като се увери, че всичко се случва според правилата.
Ето какво прави нотариусът за вас:
- Проверява самоличността на страните: Уверява се, че хората, които подписват договора, са тези, за които се представят
- Проверява документите за собственост: Извършва внимателна проверка на документите на продавача, за да потвърди, че той е законният собственик и има право да продаде имота
- Проверява за тежести: Прави справка дали върху имота няма скрити проблеми като ипотеки, възбрани или права на трети лица
- Изготвя нотариалния акт: Съставя официалния документ (нотариален акт), който удостоверява прехвърлянето на собствеността
- Удостоверява волята на страните: Уверява се, че и продавачът, и купувачът разбират условията на сделката и я сключват доброволно
- Регистрира сделката: След подписването, нотариусът е длъжен да впише новия нотариален акт в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, с което сделката става публична и официална
Дейността на нотариусите в България се регулира от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД) и се контролира от Нотариалната камара на Република България.
Какво покрива нотариалната такса?
Нотариалната такса е цената за извършването на всички тези проверки и удостоверявания.
Тя е вашето плащане за сигурност.
Важно е да се прави разлика между ролята на нотариуса и тази на адвоката.
Нотариусът е неутрален арбитър, докато адвокатът е ваш личен защитник, който работи единствено във ваш интерес, особено при договарянето на условията в предварителния договор.
Как се изчислява нотариална такса при покупка на апартамент? (Формулата стъпка по стъпка)
Размерът на нотариалната такса не е произволен и не подлежи на договаряне с нотариуса.
Той е строго определен в “Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност”.
Стъпка 1: Определяне на “материалния интерес”
Основата, върху която се изчислява таксата, се нарича “удостоверяван материален интерес”.
Това е по-високата от следните две стойности.
- Продажната цена на апартамента, записана в нотариалния акт
- Данъчната оценка на апартамента, издадена от общината
Например, ако купувате апартамент за 100 000 евро (195 583 лв.), а данъчната му оценка е 120 000 лв., за материален интерес ще се приеме по-високата стойност, т.е. 195 583 лв.
Ако обаче данъчната оценка е 210 000 лв., таксата ще се изчисли върху нея.
Стъпка 2: Прилагане на официалната тарифа
След като имаме материалния интерес, прилагаме нарастващата скала от тарифата. Тя е разделена на няколко прага, като за всеки праг има твърда сума и процент върху допълнителната част.
Таблица 1: Тарифа за нотариалните такси:
| ЦЕНА НА ИМОТА (в лв.) | НОТАРИАЛНА ТАКСА (в лв.) |
| до 100 лв. вкл. | 30 лв. |
| 101 – 1 000 лв. | 30 лв. + 1,5% за частта над 100 лв. |
| 1 001 – 10 000 лв. | 43,50 лв. + 1,3% за частта над 1 000 лв. |
| 10 001 – 50 000 лв. | 160,50 лв. + 0,8% за частта над 10 000 лв. |
| 50 001 – 100 000 лв. | 480,50 лв. + 0,5% за частта над 50 000 лв. |
| 100 001 – 500 000 лв. | 730,50 лв. + 0,2% за частта над 100 000 лв. |
| над 500 000 лв. | 1530,50 лв. + 0,1% за частта над 500 000 лв., но не повече от 6000 лв. |
Практически примери за изчисление
Нека направим няколко примера, за да стане напълно ясно.
Пример 1: Апартамент с цена 80 000 евро (156 466 лв.)
- Материалният интерес е 156 466 лв.
- Той попада в шестия ред на таблицата (“100 001 – 500 000 лв.”)
- Изчисление: 730,50 лв. (твърда такса) + 0,2% от частта над 100 000 лв.
- Допълнителна част: 156 466 – 100 000 = 56 466 лв.
- 0,2% от допълнителната част: 0.002 × 56 466 = 112,93 лв.
- Основна нотариална такса: 730,50 + 112,93 = 843,43 лв.
Пример 2: Апартамент с цена 120 000 евро (234 700 лв.)
- Материалният интерес е 234 700 лв.
- Отново сме в шестия ред на таблицата
- Изчисление: 730,50 лв. + 0,2% от частта над 100 000 лв.
- Допълнителна част: 234 700 – 100 000 = 134 700 лв.
- 0,2% от допълнителната част: 0.002 × 134 700 = 269,40 лв.
- Основна нотариална такса: 730,50 + 269,40 = 1000,00 лв.
Пример 3: Апартамент с цена 300 000 евро (586 749 лв.)
- Материалният интерес е 586 749 лв.
- Той попада в последния ред на таблицата (“над 500 000 лв.”)
- Изчисление: 1530,50 лв. + 0,1% от частта над 500 000 лв.
- Допълнителна част: 586 749 – 500 000 = 86 749 лв.
- 0,1% от допълнителната част: 0.001 × 86 749 = 86,75 лв.
- Основна нотариална такса: 1530,50 + 86,75 = 1617,25 лв.
“Скритите” разходи: Какво още включва сметката от нотариуса?
Основната нотариална такса, която изчислихме по-горе, е само началото.
Крайната сума, която ще платите в нотариалната кантора, включва още няколко части.
Тяхното непознаване е основната причина за изненади в деня на сделката.
Такса за изготвяне на проект за нотариален акт: Освен за самото удостоверяване, нотариусът начислява такса и за написването на документа.
По правило, тази такса е равна на основната нотариална такса по тарифата.
Такси за заверка на декларации и пълномощни: В деня на сделката се подписват няколко задължителни декларации (например по чл. 264 от ДОПК за липса на задължения, по чл. 25 от ЗННД за гражданство и семейно положение и др.).
Заверката на всеки подпис се таксува отделно, обикновено по около 10-20 лв. на подпис.
Такси за преписи: След сделката ще са ви нужни няколко заверени преписа (копия) от новия нотариален акт – за общината, за банката (ако има кредит) и за личен архив.
Всеки препис се заплаща, като таксата е около 3 лв. за първа страница и по 2 лв. за всяка следваща.
ДДС (Данък добавена стойност): Това е най-важният и често забравян елемент!
Върху сбора от всички горепосочени нотариални услуги (основна такса, такса за проект, такси за заверки и преписи) се начислява 20% ДДС.
Пълна калкулация на финалната сметка (с пример)
Нека се върнем към нашия Пример 2 (апартамент за 120 000 евро) и да изчислим цялата дължима сума при нотариуса.
- Основна нотариална такса: 1000,00 лв.
- Такса за изготвяне на проект: 1000,00 лв.
- Такси за заверка на 4 декларации (2 от продавач, 2 от купувач): ~ 4 × 10 лв. = 40 лв.
- Такси за 3 преписа от нотариалния акт (да приемем, че е 3 страници): 3 × (3 лв. + 2×2 лв.) = 21 лв.
- Общо такси за нотариални услуги: 1000 + 1000 + 40 + 21 = 2061 лв.
- ДДС (20%): 0.20 × 2061 = 412,20 лв.
- Обща сума за нотариални услуги с ДДС: 2061 + 412,20 = 2473,20 лв.
Както виждате, крайната сума е значително по-висока от първоначално изчислената основна такса.
Нотариалната такса при покупка на имот в контекста на всички разходи по сделката
За да имате пълна финансова картина, е важно да знаете, че освен нотариалните такси, при нотариуса ще платите и други два големи разхода, които той събира и превежда към съответните институции.
Местен данък за придобиване на имот: Това е най-големият разход по сделката. Дължи се от купувача и се плаща към общината по местонахождение на имота.
Размерът му се определя от общинския съвет и варира между 0.1% и 3% от материалния интерес. За София например, той е 3%.
Такса за вписване в Имотния регистър: Тази такса е фиксирана за цялата страна – 0.1% от материалния интерес, но не по-малко от 10 лв.
Тя се събира от Агенцията по вписванията.
Обобщена таблица на всички разходи (с пример)
Нека отново използваме нашия Пример 2 (апартамент за 120 000 евро / 234 700 лв. в София) и да видим пълната сметка.
Таблица 2: Пълна разбивка на разходите по сделката
| РАЗХОД | ОСНОВА ЗА ИЗЧИСЛЯВАНЕ | СУМА (в лв.) |
| Местен данък (3% за София) | 234 700 лв. | 7041,00 лв. |
| Такса за вписване (0.1%) | 234 700 лв. | 234,70 лв. |
| Нотариални такси (с ДДС) | – | 2473,20 лв. |
| ОБЩО РАЗХОДИ ПО СДЕЛКАТА: | 9748,90 лв. | |
Тази сума е близо 5000 евро, които трябва да предвидите в бюджета си в допълнение към продажната цена на апартамента.
Кой плаща нотариалната такса? Закон срещу практика
По закон: Законът за нотариусите и нотариалната дейност гласи, че таксата се дължи от лицето, което е поискало услугата.
Когато искането е направено от няколко лица (както е при покупко-продажба), те отговарят солидарно.
На практика: Установената в България практика е нотариалните такси и таксата за вписване да се поделят поравно (50/50) между купувача и продавача.
Местният данък, от друга страна, по закон и по практика се поема изцяло от купувача.
Важно: Това разпределение е въпрос на договаряне!
Въпреки че практиката е 50/50, вие можете да се договорите с продавача за различно разпределение.
Например, купувачът да поеме всички разходи в замяна на малка отстъпка от цената. Ключово е тази уговорка да бъде ясно и точно записана в предварителния договор, за да няма спорове на финалната права.
Заключение: Планирайте умно, купете спокойно
Както видяхме, нотариалната такса при покупка на апартамент е сложен, но напълно предвидим разход.
Тя е важна част от общите разходи по сделката и нейното правилно изчисляване е задължително за всеки бъдещ собственик.
Запомнете трите златни правила:
- Бюджетирайте правилно: Винаги предвиждайте около 4-5% от продажната цена за покриване на всички съпътстващи разходи (местен данък, нотариални такси, такса вписване)
- Разберете какво плащате: Нотариалната такса не е просто хартийка, а вашата инвестиция в правна сигурност и спокойствие
- Договаряйте се информирано: Въпреки че размерът на таксите е фиксиран по закон, тяхното разпределение между страните е въпрос на договорка, която трябва да бъде отразена в предварителния договор
Когато сте добре информирани, вие държите контрола.
А когато управлявате процеса сами, без да плащате комисиони на брокери, спестявате хиляди левове, които можете да инвестирате в обзавеждането на новия си дом, в семейна ваканция или дори да стартирате собствен бизнес.
Научете повече за това как платформата на Имот Без Брокер ви помага да поемете контрола и да забравите за комисионите.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
