Ако живеете и се грижите за имот много години, но нямате документ за собственост, законът ви дава възможност да го узаконите.
Това се нарича “придобиване по давност”.
Много хора мислят, че това е някаква правна измама, но всъщност е легален начин да се узакони дълготрайно положение.
Ако се грижите за имот, плащате данъците за него и всички ви познават като собственик, законът ви позволява да формализирате това.
По български закон можете да станете собственик, ако владеете имот 5 или 10 години непрекъснато.
Процесът се случва пред нотариус и се нарича “обстоятелствена проверка”.
Тази статия ще ви обясни всичко на прост език – какви са необходими документи ви трябват, как се случва процедурата и какво да очаквате.
Съдържание
- Основни правила: Кога можете да придобиете имот по давност
- Процедурата: Как се случва пред нотариуса
- Необходими документи за придобиване на имот по давност
- Лични документи
- Документи за имота
- Документи от държавата и общината
- Доказателства за владението
- След получаване на документите: Какво следва
Основни правила: Кога можете да придобиете имот по давност
Какво означава “владение”
Не стига просто да ползвате имота.
Трябва да се държите като собственик.
Владението трябва да е:
Непрекъснато – Да живеете там или да се грижите за имота постоянно. Ако си заминете за няколко месеца, това не прекъсва владението.
Спокойно – Никой да не ви е съдил за имота. Ако истинският собственик ви заведе дело, давността спира.
Явно – Всички да знаят, че вие се грижите за имота. Да не го правите тайно.
Ясно – Всички да разбират, че се държите като собственик, а не просто като наемател или пазач.
Два вида давност: 5 и 10 години
5-годишна давност: Ако имате някакъв документ, който е трябвало да ви направи собственик, но не е станало.
Например:
- Купили сте имот, но се оказа, че продавачът не е бил собственик
- Имате предварителен договор, но не сте направили финалната сделка
- Получили сте дарение, но има проблем с документите
10-годишна давност: Ако нямате никакъв документ.
Например:
- Настанили сте се в изоставен имот
- Започнали сте да ползвате съседен парцел
- Построили сте къща на чужда земя (с добра вяра)
| ВИД ДАВНОСТ | СРОК | НУЖЕН ЛИ Е ДОКУМЕНТ | ПРИМЕРИ |
| Кратка | 5 години | Да | Покупка от несобственик, предварителен договор |
| Обикновена | 10 години | Не | Настаняване в изоставен имот |
Процедурата: Как се случва пред нотариуса
Молбата до нотариуса
Процесът започва с писмена молба до нотариус в района, където е имотът.
В молбата трябва да напишете:
- Вашите данни (име, ЕГН, адрес)
- Точно описание на имота (адрес, граници, площ)
- Как и кога сте започнали да владеете имота
- Какво сте правили през годините (ремонти, плащали данъци и т.н.)
- Имената на 3 свидетели
Ролята на свидетелите
Свидетелите са много важни!
Те трябва да потвърдят пред нотариуса, че наистина владеете имота дълги години.
Как да изберете свидетели:
- Съседи, които ви познават отдавна
- Хора, които не са ви роднини
- Които са виждали как се грижите за имота
Нотариусът ще ги разпита лично и ще им зададе въпроси като:
- “Откога познавате този човек?”
- “Кой според вас притежава имота?”
- “Какво сте виждали да прави там?”
Констативният нотариален акт
Ако всичко е наред, нотариусът издава констативен нотариален акт.
Това е документът, който ви прави собственик.
Внимание: Този документ може да бъде оспорен. Ако се появи истинският собственик, той може да ви съди. Затова е важно да сте сигурни в правата си.
Необходими документи за придобиване на имот по давност
Лични документи
Лична карта или паспорт: За да се идентифицирате пред нотариуса.
Удостоверение за семейно положение: Важно е да се знае дали сте женени.
Ако сте в брак, имотът ще стане общ за двамата ви.
Удостоверение за наследници: Ако сте наследили владението от починал роднина.
Например, ако баща ви е започнал да владее имота, а вие сте продължили.
Декларации: Стандартни декларации, които се попълват при всяка сделка с имот.
Документи за имота
Скица или схема на имота: Това е “чертежът” на имота.
Показва границите, площта и съседите.
Взима се от Агенцията по геодезия и кадастър или от общината.
Стари документи за собственост: Ако имате стари нотариални актове, договори или съдебни решения – носете ги.
Дори да имат проблеми, могат да помогнат.
Документи от държавата и общината
Удостоверение за данъчна оценка: Документ от общината, който показва стойността на имота за данъчни цели.
Важен е за изчисляване на таксите.
Удостоверение от общината: Доказва, че имотът не е общинска собственост.
Общински имоти не могат да се придобиват по давност!
Удостоверение от областния управител: Доказва, че имотът не е държавна собственост.
Доказателства за владението
Това са най-важните документи!
Те доказват, че наистина сте владели имота години наред.
Платени данъци и сметки
- Квитанции за данък сгради
- Сметки за ток, вода, парно
- Такса за боклук
- Колкото по-стари, толкова по-добре
Договори за ремонти и строеж
- Фактури за ремонти
- Договори със строители
- Сметки за материали
Разрешения и документи
- Разрешения за строеж (ако сте строили)
- Декларации пред общината
Снимки Датирани снимки от различни години, които показват как сте се грижили за имота.
Чеклист на необходимите документи за придобиване на имот по давност:
| ДОКУМЕНТ | ОТКЪДЕ СЕ ВЗИМА | ЗАЩО Е ВАЖЕН |
| Лична карта | МВР | За самоличност |
| Удостоверение за семейство | Общината | Определя режима на собственост |
| Скица/схема | АГКК/Общината | Идентифицира точно имота |
| Данъчна оценка | Общината | За таксите и доказване |
| Удостоверения за собственост | Общината/Областна управа | Че имотът не е държавен/общински |
| Платени сметки | Различни доставчици | Доказват владението |
| Договори за ремонти | Строители/Майстори | Показват грижата за имота |
След получаване на документите: Какво следва
Задължителни действия
Вписване в Имотния регистър: Нотариусът сам ще изпрати документите за вписване.
Едва тогава ставате официално собственик.
Деклариране в общината: В 2-месечен срок трябва да декларирате имота в Общината.
Ако не го направите, ще ви глобят.
Рискове
Оспорване от истинския собственик: Най-големият риск е истинският собственик (или неговите наследници) да ви съди.
Ако докаже, че не сте спазили правилата за владение, ще загубите имота.
Как да намалите риска:
- Направете проверка в Имотния регистър
- Консултирайте се с адвокат
- Съберете максимално много доказателства
Препоръка за адвокат
Процедурата е сложна и има много рискове.
Силно препоръчваме да се консултирате с адвокат, който:
- Ще прецени шансовете ви за успех
- Ще ви помогне да съберете правилните документи
- Ще ви представлява пред нотариуса
- Ще ви посъветва как да се предпазите от рискове
Заключение
Придобиването на имот по давност е легален начин да узаконите дълготрайно владение. Процесът не е автоматичен – трябва да докажете, че сте владели имота правилно в продължение на 5 или 10 години.
Успехът зависи от правилната подготовка на необходимите документи за придобиване на имот по давност. Всеки документ – от скицата до последната платена сметка – е важен за доказването.
Въпреки че получавате документ за собственост, той може да бъде оспорен. Затова е важно да сте сигурни в правата си и да се консултирате с адвокат.
Необходимите документи за придобиване на имот по давност са много, но всеки има своята роля. С добра подготовка и правилни съвети можете успешно да узаконите имота си.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
