Събирането на правилния комплект необходими документи за разделяне на имот е първата и най-важна стъпка в един процес, който може да изглежда сложен, но с правилната подготовка става напълно управляем.
Съсобствеността възниква, когато двама или повече души притежават един и същ имот заедно.
Най-често това се случва при наследяване или при прекратяване на брак, но може да бъде и резултат от съвместна покупка.
Докато съсобствениците се разбират как да управляват имота, всичко е наред.
Проблемите обаче започват, когато възникнат различни виждания за неговото бъдеще – един иска да продава, друг да отдава под наем, а трети да живее в него.
Именно тогава делбата се явява единственото цивилизовано и законово решение.
Това ръководство е създадено, за да бъде вашата пътна карта в процеса.
Ще ви преведем през всяка стъпка, ще разясним какви са двата основни начина за делба, ще ви предоставим пълни списъци с документи за всеки случай и ще обясним по-сложните случаи като разделянето на земя.
Целта ни е да ви дадем знанието и увереността да управлявате процеса ефективно, да спестите време и средства, и най-важното – да избегнете излишния стрес и конфликти.
Правилната подготовка на документите е основата, върху която се гради една спокойна и успешна делба.
Съдържание
- Доброволна или съдебна делба: Изберете правилния път
- Пълният чек-лист: Необходими документи за разделяне на имот
- Специалният случай: Разделяне на земя (парцел) и изискванията на ЗУТ
- Процедурата по доброволна делба: 6 практични стъпки
- Когато съгласие липсва: Документи и процедура при съдебна делба
- Финансовата страна: Разходи, такси и срокове
Доброволна или съдебна делба: Изберете правилния път
Българското законодателство ви дава два основни начина за прекратяване на съсобственост: доброволна делба и съдебна делба.
Изборът между тях е може би най-важното стратегическо решение, което ще вземете, и то има огромно влияние върху скоростта, разходите и крайния резултат от целия процес.
Самият закон е направен така, че да насърчава съсобствениците да намерят общ език и да избегнат съдебната зала.
Доброволна делба: Разумният избор
Доброволната делба е предпочитаният, по-бърз и значително по-евтин начин за разделяне на имот.
Тя се основава на взаимното съгласие на всички съсобственици.
Когато всички страни се споразумеят кой какъв дял ще получи (било то реален имот или парично уравнение), те сключват договор за доброволна делба.
Този договор се заверява нотариално и след вписването му в Имотния регистър има силата на нотариален акт, т.е. той става вашият нов документ за собственост.
Основното предимство тук е пълният контрол – вие и останалите съсобственици решавате всичко, без намесата на съд.
Съдебна делба: Когато съгласие липсва
Когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие, всеки един от тях има право по всяко време да поиска делба по съдебен ред.
Важно е да се знае, че правото да се иска делба не се погасява по давност – никой не може да бъде принуден да остане в съсобственост против волята си.
Процедурата започва с подаване на искова молба в районния съд по местонахождение на имота.
Този път обаче е значително по-бавен, по-скъп и по-сложен.
Процесът е формален, протича по строго определени от закона правила и крайният резултат се решава от съда, а не от страните.
За да ви помогнем да видите разликите, подготвихме следната сравнителна таблица:
| КРИТЕРИЙ | ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА | СЪДЕБНА ДЕЛБА |
| Скорост | Бързо (процесът може да приключи за няколко седмици) | Бавно (може да отнеме месеци, а в сложни случаи и години) |
| Сложност | Значително по-ниски (основно нотариални такси и такси за документи) | Високи (съдебни такси, такси за експертизи, адвокатски хонорари, такси за съдебен изпълнител) |
| Контрол върху резултата | Ниска (административна процедура пред нотариус) | Решението се взима от съда и може да не удовлетворява никого |
| Отношения между страните | Пълен контрол от страна на съсобствениците | Често води до задълбочаване на конфликтите и влошаване на отношенията |
Изводът е ясен: инвестирането на време и усилия в постигането на доброволно споразумение почти винаги е по-добрата финансова, времева и емоционална инвестиция.
Съдебният път трябва да се разглежда като крайна мярка, когато всички опити за преговори са се провалили.
Пълният чек-лист: Необходими документи за разделяне на имот
Подготовката на документите е сърцето на процеса по доброволна делба.
Когато отидете при нотариуса с пълен и изряден комплект документи, процедурата протича гладко и бързо.
Всеки документ има своята роля – той разказва част от историята на имота и доказва правото ви да се разпореждате с него.
Ето пълен списък, разделен на категории за по-голямо улеснение.
- Основни документи (задължителни за почти всеки случай)
Тези документи са основата на всяка делба и доказват три ключови неща: кой е собственик, какъв точно е имотът и дали има платени данъци към държавата.
Документ за собственост
Това е основният документ, който удостоверява, че вие и останалите съделители сте законните собственици на имота. В зависимост от начина на придобиване, това може да бъде:
- Нотариален акт (за покупко-продажба, дарение, замяна и др.)
- Съдебно решение (например, решение по предходна съдебна делба)
- Договор за продажба на държавен или общински имот
- Крепостен акт (за имоти, придобити преди много години)
Актуална скица (за поземлен имот) или схема (за самостоятелен обект в сграда)
Този документ е “личната карта” на имота в кадастъра.
Той съдържа графично изображение на имота с неговите граници, площ, съседи и уникален идентификатор.
Издава се от: Службата по геодезия, картография и кадастър (Портал на СГКК) по местонахождение на имота.
Валидност: За целите на сделка обикновено се изисква скицата/схемата да е издадена в рамките на последните 6 месеца.
За повече детайли относно издаването на скица, вижте нашата статия: Необходими документи при продажба на имот.
Удостоверение за данъчна оценка
Този документ има две важни функции.
Първо, той показва данъчната стойност на имота, върху която се изчисляват нотариалните такси и местният данък.
Второ, удостоверява, че за имота няма неплатени задължения (данък сгради и такса смет).
Нотариусът няма да извърши сделката, ако има неплатени данъци.
Издава се от: Дирекция “Местни данъци и такси” към общината по местонахождение на имота.
Задължително е да бъде актуална, затова е най-добре да я извадите непосредствено преди сделката.
- Специфични документи (в зависимост от случая)
В зависимост от това как е възникнала съсобствеността, може да са ви нужни и някои от следните документи:
При делба на наследствен имот:
- Удостоверение за наследници: Това е ключов документ, който доказва кои са всички законови наследници на починалия собственик и какви са техните дялове. Без него делбата е невъзможна. Издава се от общината по последния постоянен адрес на починалото лице.
- Акт за смърт на наследодателя: Често се изисква заедно с удостоверението за наследници.
- Завещание (ако има такова): Ако починалият е оставил нотариално или саморъчно завещание, то също трябва да се представи.
При делба след развод:
- Влязло в сила съдебно решение за развод: Необходимо е, за да се удостовери прекратяването на брака и на съпружеската имуществена общност.
Документи за семейно положение и имуществен режим на съделителите: Нотариусът е длъжен да провери какво е било семейното положение на всеки от съсобствениците към момента на придобиване на имота.
Това е важно, за да се определи дали имотът е лична собственост или е част от съпружеска имуществена общност.
Затова може да са необходими:
- Удостоверение за сключен граждански брак
- Удостоверение за избран режим на имуществени отношения (общност, разделност или договорен)
- Документи, които се подготвят за самата сделка
Тези документи се финализират непосредствено преди или по време на изповядването на сделката пред нотариуса.
Проект на договор за доброволна делба: Това е самото споразумение, облечено в правна форма.
В него подробно се описва кой имот или каква парична сума получава всеки от съделителите.
Препоръчително е този договор да бъде изготвен от адвокат или от самия нотариус, за да се гарантира неговата законосъобразност.
Нотариално заверени пълномощни: Ако някой от съсобствениците не може да присъства лично при подписването, той може да упълномощи друго лице да го представлява.
Пълномощното трябва да е изрично (да описва точно имота и условията на делбата) и да е с нотариална заверка на подписа.
Декларации по закон: Пред нотариуса всеки от участниците подписва няколко стандартни декларации, например по чл. 264 от ДОПК (за липса на публични задължения) и по Закона за мерките срещу изпирането на пари (ЗМИП).
Специалният случай: Разделяне на земя (парцел) и изискванията на ЗУТ
Разделянето на поземлен имот (парцел, нива, ливада) е значително по-сложно от делбата на апартамент.
Тук не става въпрос само за съгласие между собствениците и събиране на документи.
Процесът навлиза в сферата на териториалното устройство и е строго регулиран от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Причината е, че държавата има интерес да не се създават твърде малки и нефункционални имоти, които биха затруднили бъдещото строителство и развитие на територията.
Ключовия документ: Скица-проект за делба
Ако искате да разделите един парцел на два или повече нови, не е достатъчно просто да представите актуална скица.
Необходимо е да възложите на лицензирана геодезическа фирма да изработи скица-проект за делба.
Този документ представлява техническо предложение за новите граници на имотите.
Той се внася за одобрение в съответната администрация (общинска или СГКК) и едва след одобрението му може да се пристъпи към нотариалната делба.
ЗУТ и “Делимостта” на имота: Може ли вашия имот да бъде разделен?
Най-важното условие, което трябва да проверите още в самото начало, е дали вашият имот изобщо е “делим” по смисъла на закона. ЗУТ поставя строги изисквания за минимални размери (лице и площ) на новообразуваните урегулирани поземлени имоти (УПИ), за да се гарантира, че те ще могат да бъдат използвани по предназначение.
Тези изисквания са различни за различните видове територии.
Ако разделянето на вашия имот би довело до създаването на парцели под тези минимуми, делбата е законово недопустима.
Това е основно ограничение, което трябва да се провери преди да се предприемат каквито и да било други стъпки.
Кога е нужен Подробен устройствен план (ПУП)?
В някои по-сложни случаи, само скица-проект не е достатъчна.
Може да се наложи изработването и одобряването на Подробен устройствен план (ПУП) – План за регулация и застрояване (ПРЗ).
Това е необходимо, когато:
- Съществуващият устройствен план не позволява разделяне
- Имотът не е в регулация и трябва да се урегулира
- Променя се предназначението на имота
- Делбата е свързана с промяна на улична регулация или създаване на достъп до новите имоти
Изработването на ПУП е сложна процедура, която се възлага на екип от проектанти (архитект, геодезист, инженери), преминава през обществено обсъждане и се одобрява със заповед на кмета на общината.
Процесът може да отнеме от няколко месеца до над година, а разходите варират значително, като често са в диапазона 1500 – 5000 лв. и нагоре.
Процедурата пред общината и главния архитект
След като имате изготвен скица-проект или проект за ПУП, трябва да го внесете за одобрение в общината.
Подава се заявление до главния архитект, към което се прилагат документът за собственост, проектът в няколко копия и документ за платена такса.
Общинската администрация проверява дали проектът отговаря на всички законови изисквания и нормативи.
При положително становище, главният архитект одобрява проекта, което е “зелена светлина” да продължите към нотариалната част на делбата.
За улеснение, много от тези административни услуги вече могат да бъдат заявени и електронно през портала egov.bg.
Процедурата по доброволна делба: 6 практични стъпки
След като вече сте наясно с видовете делба и необходимите документи, нека да подредим целия процес по доброволна делба в ясна и лесна за следване последователност от стъпки.
Разглеждането на процеса като поредица от фази помага за по-добра организация и намалява усещането за хаос.
Стъпка 1: Постигане на споразумение
Това е човешката, а не юридическата част, но е най-важната.
Седнете с останалите съсобственици и проведете открит разговор.
Обсъдете кой какво иска и какви са възможните варианти.
Основният принцип на делбата е всеки да получи дял – било то реален имот, част от имот или парично уравнение за своя дял.
Например, ако делите тристаен апартамент между двама братя, единият може да получи имота, а другият – парична компенсация, равна на половината от пазарната му стойност.
Гъвкавостта е ключова.
Стъпка 2: Техническа подготовка (ако е приложимо)
Ако делите поземлен имот или сграда, това е моментът да се свържете с лицензирана геодезическа фирма.
Те ще извършат замервания на място и ще изготвят необходимия скица-проект за делба, съобразен с вашите желания и изискванията на ЗУТ.
Ако се налага изработване на ПУП, сега е моментът да стартирате и тази по-дълга процедура.
Стъпка 3: Административна подготовка
Това е фазата на “тичането по институции”.
Върнете се към нашия чек-лист в Раздел III и започнете да събирате всички необходими документи:
- Заявете актуална скица/схема от СГКК
- Заявете удостоверение за данъчна оценка от общината
- Извадете удостоверение за наследници, за семейно положение и други, според вашия случай
- Направете копия на документите за собственост
Целта е да имате готова папка с всички документи преди да отидете при нотариус.
Стъпка 4: Изготвяне на договор за делба
След като имате постигнато съгласие и събрани документи, е време споразумението ви да бъде облечено в правна форма.
Свържете се с адвокат по вещно право или директно с нотариус, който да изготви проекта на договора за доброволна делба.
В него трябва да бъдат точно описани имотите, съделителите и кой какво получава в резултат на делбата.
Стъпка 5: Нотариално изповядване
Това е финалният акт на самата делба.
Всички съсобственици (или техните упълномощени представители) се явяват заедно пред избрания от тях нотариус.
Те представят личните си карти и всички подготвени документи.
Нотариусът прочита договора, уверява се, че всички разбират съдържанието му и са съгласни с него, след което договорът се подписва от страните и се заверява от нотариуса.
Едно от големите предимства на доброволната делба е, че тя може да се извърши при всеки нотариус в страната, независимо къде се намират имотите.
За да намерите правоспособен нотариус, можете да използвате регистъра на Нотариална камара на Република България.
Стъпка 6: Финални регистрации
След подписването на договора, вашата работа в голямата си част е приключила.
Нотариусът е длъжен по закон да предприеме следните действия:
- Да впише договора за делба в Имотния регистър към Агенцията по вписванията по местонахождение на имота. Това вписване прави делбата публична и я противопоставя на трети лица.
- Да подаде информация към общината за промяна на партидите за местни данъци и такси.
Ако в резултат на делбата са създадени нови имоти (например, от разделянето на един парцел са се получили два), новите собственици трябва да заявят отразяването на тази промяна в кадастралната карта, за да получат новите имоти свои собствени идентификатори.
Когато съгласие липсва: Документи и процедура при съдебна делба
Въпреки че винаги съветваме да се търси доброволно споразумение, има ситуации, в които това е невъзможно.
В такъв случай, съдебният път е единствената алтернатива.
Ето какво трябва да знаете за тази процедура.
Иницииране на процеса
Процедурата започва с подаване на искова молба в районния съд по местонахождение на имота/имотите от един или няколко от съсобствениците срещу останалите.
Необходими документи за съдебна делба
Към исковата молба трябва да се приложат документи, които до голяма степен се припокриват с тези за доброволната делба, но тук те служат като доказателства пред съда:
- Документи, доказващи собствеността (нотариални актове и др.)
- Удостоверение за наследници и акт за смърт (при делба на наследство)
- Актуална скица или схема на имота
- Удостоверение за данъчна оценка (за определяне на цената на иска и дължимата държавна такса)
- Преписи от исковата молба и от всички доказателства за всеки един от останалите съсобственици (ответници по делото)
Двете фази на съдебното дело
Производството по съдебна делба е специфично и протича в две основни фази:
Първа фаза – Допускане на делбата: В тази фаза съдът не се занимава с това как ще се раздели имотът.
Неговата задача е да установи: кои са имотите, предмет на делба; кои са съсобствениците; и какви са идеалните части (квотите) на всеки един от тях.
Тази фаза приключва с решение, с което съдът допуска делбата.
Втора фаза – Извършване на делбата: След като първото решение влезе в сила, започва същинската част.
Тук съдът, обикновено с помощта на вещи лица (оценители, техници), решава по какъв начин да се извърши самото разделяне.
Възможни резултати от съдебната делба
Във втората фаза съдът има няколко възможности, в зависимост от това дали имотът е делим или не:
Разпределение по дялове (ако имотът е делим): Ако имотът може реално да се раздели на самостоятелни обекти (например, голям парцел или къща на няколко етажа), съдът съставя разделителен протокол и разпределя новообразуваните имоти между съделителите, често чрез жребий.
Ако има разлика в стойността на дяловете, тя се компенсира с парично уравнение.
Възлагане на един съсобственик (ако имотът е неподеляем): Ако имотът е неподеляем (например, стандартен двустаен апартамент), съдът може да го възложи в дял на един от съсобствениците, който отговаря на определени законови условия (например, да е живял в имота при откриване на наследството и да не притежава друго жилище).
Този съсобственик е длъжен в 6-месечен срок да изплати дяловете на останалите в пари.
Публична продан (крайна мярка): Ако имотът е неподеляем и никой от съсобствениците не отговаря на условията за възлагане или не желае/не може да го получи, съдът постановява имотът да бъде изнесен на публична продан.
Това означава, че имотът се продава на търг от съдебен изпълнител, а получената сума се разпределя между съсобствениците съобразно техните дялове.
Това е най-неизгодният вариант, тъй като при публична продан цената често е по-ниска от пазарната, а от нея се приспадат и таксите на съдебния изпълнител.
Финансовата страна: Разходи, такси и срокове
Финансовите аспекти са от ключово значение при планирането на една делба. Разликата в разходите между доброволния и съдебния вариант е огромна и často е решаващият фактор при избора на подход.
Разходи при доброволна делба
Разходите тук са предвидими и сравнително ниски. Те включват:
Нотариални такси: Изчисляват се по тарифа като процент върху по-високата стойност между данъчната оценка и договорената цена (ако има парично уравнение).
Такса за вписване в Имотния регистър: Тя е в размер на 0.1% от данъчната оценка на имота.
Технически услуги:
- Такса за геодезист за изготвяне на скица-проект: обикновено между 300 и 800 лв.
- Такса за изработване на ПУП (ако е нужен): 1500 – 5000 лв. или повече.
Административни такси: Малки такси за издаване на различните документи от общината и СГКК (например, скица струва между 20 и 40 лв., а таксата за регистрация на нов парцел в кадастъра е около 50-150 лв.).
Разходи при съдебна делба
Тук разходите са значително по-високи, трудно предвидими и се натрупват с времето:
Държавна съдебна такса: При завеждане на делото се внася такса в размер на 4% от стойността на дела, който се иска да бъде поделен.
В края на делото се доплаща такса върху стойността на целия имот.
Разходи за експертизи (вещи лица): Съдът назначава вещи лица за оценка на имота, за изготвяне на проекти за разделяне и др.
Техните възнаграждания се заплащат от страните по делото.
Адвокатски хонорари: Представляват съществена част от разходите, особено при дълги и оспорвани дела.
Такси за съдебен изпълнител: Ако се стигне до публична продан, се дължат и такси на частния или държавен съдебен изпълнител, които се приспадат от продажната цена.
Ясно се вижда, че финансовата логика категорично подкрепя доброволната делба.
Разходите при нея са в пъти по-ниски и са свързани със създаването на стойност, докато при съдебната делба голяма част от парите отиват за покриване на такси и хонорари, свързани със самия спор.
Заключение: Вашият успешен финал на делбата
Процесът по разделяне на имот, макар и натоварен с административни и понякога емоционални предизвикателства, е напълно преодолим с правилния подход и подготовка.
Успехът се крие в три основни принципа, които се надяваме да сте извлекли от това ръководство.
Първо, винаги се стремете към доброволна делба. Това е не само по-бързият и по-евтин, но и по-здравословният начин да разрешите съсобствеността, запазвайки добрите отношения с останалите страни.
Второ, подготовката е ключът. Организираното и предварително събиране на всички необходими документи за разделяне на имот ще ви спести много време, нерви и непредвидени усложнения. Използвайте нашия чек-лист като отправна точка и се уверете, че имате всичко необходимо, преди да прекрачите прага на нотариалната кантора.
Трето, при специфични случаи като разделяне на земя, не подценявайте техническите и законови изисквания. Консултацията с лицензиран геодезист и задълбочената проверка на ограниченията, наложени от Закона за устройство на територията, са абсолютно задължителни.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
