Когато говорим за инвестиция в недвижими имоти за 2025 г., може да се каже, че тази година се очертава като „голямата година“ за българските имоти.
Причината?
България е на прага да смени лева с евро – а това вече веднъж „подгря“ цените в Хърватия, когато страната влезе в еврозоната.
Пазарът е горещ, но не е хаотичен: зад цифрите стоят ясни двигатели – по‐високи доходи, ниски лихви и хроничен недостиг на нови жилища.
В следващите редове ще разбием темата на кратки, лесни за храносмилане парчета:
какво се случва,
къде да купите,
каква стратегия да изберете и
колко реално ще ви струва.
Съдържание:
- Какво е положението на пазара на недвижими имоти през 2025 г.?
- Инвестиция в недвижими имоти: Къде?
- Три прости стратегии, които работят
- Разходите без тайни
- Седем стъпки до ключ с ImotBezBroker
- Заключение: как да не изпуснете влака (и да не прескочите перона)
Какво е положението на пазара на недвижими имоти през 2025 г.?
Пикът на цените
Повечето анализатори очакват именно 2025 г. да е годината с най-силен скок – до 18 % ръст за 12 месеца.
Това не е измислица, а официална прогноза на Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ).
Само за първото тримесечие цените в София вече са нагоре с около 16–17 % спрямо 2024 г.
Урокът „Хърватия + евро“
Хърватия мина по този път: през 2022 г. – годината преди еврото – там цените скочиха с 17 %.
След въвеждането на единната валута пазачите на пазара се поуспокоиха и ръстът падна до 6–10 % годишно. Логиката е проста: всички бързат „преди“.
След това темпото се нормализира, но посоката обикновено остава нагоре.
Какво движи търсенето и предлагането на недвижими имоти?
- Търсене: заплатите растат, лихвите по ипотеките са ниски, а имотът се приема за сигурна защита срещу инфлация.
- Предлагане: в София строителството буквално „закисна“, защото градът чака нов Общ устройствен план. Разрешенията за нови сгради са надолу с 44 % за 2024 г. – логично, няма достатъчно нови апартаменти и цените се качват.
„Ново“ и „старо“ – два различни пазара
- Ново строителство – цените са високи, но има смисъл: по-добра енергийна ефективност, подземни паркоместа, гаранции от строителя. Повече от половината сделки минават тук.
- Старо строителство – някои продавачи търсят още по-висока цена за панелен апартамент от 1987 г., отколкото за нов в съседство. Липсва парно, липсва гараж – сделката се бави. Ако балонът се спука, най-ударени ще са точно тези имоти.
Инвестиция в недвижими имоти: Къде?
Голямата четворка
| ГРАД | КАКВО ГО ДВИЖИ | ОСНОВЕН ПЛЮС |
| София | Най-много работни места и високи заплати | Най-ликвиден пазар |
| Пловдив | Индустриална зона, културен център | По-ниски цени, добри наеми |
| Варна | Морска столица + университети | Целогодишен наем + летни туристи |
| Бургас | Високо качество на живот, модерно летище | Комбинация град + море |
Цените и наемите – как изглеждат числата
| ГРАД | Ср. цена €/м² | Ср. мес. наем (2-стаен) € | Брутна доходност* |
| София | 1 980 – 2 430 | ~ 680 | ≈ 4,1 % |
| Пловдив | 1 550 | ~ 520 | ≈ 4,0 % |
| Варна | 1 150 | ~ 450 | ≈ 4,7 % |
| Бургас | 1 200 | ~ 450 | ≈ 4,5 % |
*Брутна доходност = (наем × 12) / (цена × 65 м²)
Чистата доходност ще е малко по-ниска след разходите, но таблицата показва посоката: извън София доходът спрямо вложените пари често е по-добър.
Тихите алтернативи
Все повече хора работят дистанционно и не държат да живеят в мегаполис.
Малки градове като Велико Търново или Сандански, селски къщи в планината или близо до магистрала – цените са ниски, а наем може да носи 6+ % доходност.
Няма обаче гаранция за бърза препродажба, ако ви потрябват пари.
Три прости стратегии, които работят
Купи и отдай дългосрочно (Buy-to-Let)
За кого е?
За хора, които искат стабилен пасивен доход.
Ключови съвети
- Търсете квартал с метро или университет – наематели винаги има.
- Проверете изолацията и сметките за отопление – ниските разходи правят имота желан.
- Помислете дали ще управлявате сами (повече труд, по-малко разход) или с фирма (10% от наема, но нулеви главоболия).
Airbnb и приятелите му
За кого е?
За предприемачи, които харесват динамиката и не се плашат от регулации.
- Трябва регистрация като „стаи за гости“ + патентен и туристически данък.
- Платформата удържа около 15% комисиона.
- В София типичния едностаен носи ~55 € на вечер при ~50 % заетост → около 825 € бруто на месец. След всички такси чистият доход може да е ~500 €.
Купи, обнови, продай (Fix & Flip)
За кого е? За хора с железни нерви, добър майсторски екип и готов кеш.
- Купувате подценен апартамент → ремонт 500–1 000 лв./м² → продавате +15–20 %.
- Най-големите капани са скрити дефекти и забавяне на ремонта.
- За 70 м² апартамент е реалистична печалба ~40 000 лв., но и рискът е най-висок.
Разходите без тайни
Такси при покупка (пример за София, имот 150 000 €)
| РАЗХОД | ПРОЦЕНТ/СУМА | ПАРИ |
| Местен данък | 3 % | 4 500 € |
| Нотариус | ~1 % | 1 500 € |
| Вписване | 0,1 % | 150 € |
| Общо | ≈ 4,1 % | ~6 150 € |
Данъци и сметки годишно
- Данък сгради София: 1,875 ‰ → ~150 лв. за двустаен.
- Такса смет: 1,6 ‰ → още ~130 лв.
- Ако имотът е единствено жилище – 50 % отстъпка.
- Наемът се облага с 10 % плосък данък, но държавата ви дава автоматично 10 % „разход“, така че плащате реално 9 % от сумата, която получавате.
Как да сметнете доходността
- Вземете годишния наем (напр. 600 € × 12 = 7 200 €).
- Извадете годишните разходи (данъци, поддръжка, застраховка, празни месеци). Допуснете 1 000 €.
- Нетен доход = 6 200 €.
- Разделете на пълната цена на имота (150 000 € + 6 150 € такси = 156 150 €).
- Нетната доходност = 6 200 € / 156 150 € ≈ 3,97 %.
Ако имотът поскъпне с 10 % за година, добавете още 15 000 € капиталова печалба – общият „калориен“ ефект става впечатляващ.
Седем стъпки до ключ с ImotBezBroker
- Регистрирате се – без договори и без комисиони.
- Слагате обява – първите 30 дни са 120 лв. с ДДС, после решавате дали да подновите.
- Получавате запитвания – платформата скрива телефона ви; писмата идват на имейл.
- Организирате огледи – директно с купувачи.
- Договаряте цена – спестявате до 3 % комисиона (4 800 € при имот 150 000 €).
- Правите Due Diligence – нотариус + удостоверение за тежести, както описахме.
- Сделка и шампанско – вие сте новия собственик, а спестените пари остават за обзавеждане.
Заключение: как да не изпуснете влака (и да не прескочите перона)
2025 г. е златна, но не безрискова година за инвестиция в недвижими имоти.
- Ако сте консервативни – вземете качествен апартамент ново строителство и го отдавайте.
- Ако сте предприемач по душа – играйте AirBnB или Fix & Flip, но смятайте всеки лев.
Каквото и да изберете, не плащайте излишни комисиони.
С Имот Без Брокер спестявате хиляди още на ниво сделка и увеличавате чистата си доходност.
Цените са горещи, но правилната стратегия и малко математика охлаждат риска.
Четете, смятайте, оглеждайте и когато числата излязат – действайте.
Успех и до следващата сделка!
