Какви са нужните документи за дарение на имот и какви са правните последици?
Много хора се плашат от мисълта за събиране на документи и ходене по институции.
Целта на тази статия е да разсее притесненията и да ви даде ясен и разбираем пътеводител.
Съдържание
- Какво точно е дарение на имот и защо е толкова популярно?
- Необходимите документи за дарение на имот: Вашия пълен чеклист
- Разходите: Колко всъщност струва да дариш имот?
- Процедурата стъпка по стъпка: Какво се случва при нотариуса?
- Скритите рискове: Може ли дарението да бъде оспорено?
- Специален случай: Какво е дарение с право на пожизнено ползване?
- След дарението: Какво се случва, ако решите да продадете имота?
Какво точно е дарение на имот и защо е толкова популярно?
Най-просто казано, дарението е подарък.
Собственикът на имота (наречен дарител) го прехвърля на друг човек (наречен надарен), без да получава пари за това.
Това е основната разлика с покупко-продажбата.
Дарението е предпочитан метод по няколко причини:
Бързина: Когато всички документи са налични, сделката може да се финализира за един ден при нотариус.
Финансова изгода: При дарение между съпрузи, деца, родители, баби, дядовци и внуци не се дължи местен данък, което спестява хиляди левове.
Сигурност в семейството: Често се използва за уреждане на имотни въпроси в рамките на семейството, като родителите прехвърлят жилище на децата си.
Необходимите документи за дарение на имот: Вашия пълен чеклист
Подготовката на документите е най-важната част от процеса. Ето подробна разбивка на всичко, което трябва да набави дарителят.
Документ за собственост
Това е “личната карта” на имота – основният документ, който доказва, че дарителят е законният собственик.
Най-често това е нотариален акт (за покупка, дарение, делба), но може да бъде и:
- Съдебно решение (например при делба на имот)
- Договор за продажба, сключен с общината или държавата
- Завещание, заедно с удостоверение за наследници
- Констативен нотариален акт (издаден по давност)
Ключово изискване: Трябва да представите оригинала на документа, който трябва да е надлежно вписан в Имотния регистър.
Удостоверение за данъчна оценка
Това е официален документ от общината, който показва стойността на имота според данъчните власти.
За какво служи? Тази оценка е основата, върху която нотариусът изчислява всички дължими такси по сделката.
Откъде се взима? От дирекция “Местни данъци и такси” към общината по местонахождение на имота.
Срок на валидност: Документът е валиден за текущото полугодие. Ако е издаден до 30 юни, важи до тази дата.
Ако е издаден след 1 юли, важи до 31 декември на същата година.
Важно да проверите: Уверете се, че в оценката са вписани коректно имената на всички собственици, адресът и квадратурата на имота, тъй като дори технически грешки могат да спрат сделката.
Актуална кадастрална скица/схема
Това е официалната “карта” на имота, която показва неговите точни граници, площ и съседи, регистрирани в кадастъра.
Откъде се взима? От Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) за съответния район.
Ако за вашето населено място няма одобрена кадастрална карта, скицата се издава от общинската техническа служба.
Как се заявява? Може да се заяви на място в СГКК или по-бързо и лесно – онлайн през системата КАИС на Агенцията по кадастъра, ако имате електронен подпис.
Срокове и валидност: Обикновената поръчка отнема до 14 дни, а бързата – 3-4 дни.
Скицата е валидна, докато не настъпят промени в данните за имота, но обикновено за сделки се изисква да е издадена в последните 6 месеца.
Документи за семейно положение (ако дарителят е в брак)
Ако имотът е придобит по време на брака, той по закон се счита за Съпружеска имуществена общност (СИО), дори да е записан на името само на единия съпруг.
Какво означава това? Разпореждането с имота (включително дарението) може да стане само със съгласието и на двамата съпрузи.
Необходими документи: Трябва да се представи Удостоверение за сключен граждански брак.
И двамата съпрузи трябва да се явят лично при нотариуса, за да подпишат нотариалния акт.
Документи за роднинска връзка (за данъчно облекчение)
За да се възползвате от най-голямото предимство на дарението – освобождаването от местен данък – трябва да докажете роднинската връзка между дарителя и надарения.
Кой е освободен от данък? Роднини по права линия (деца, родители, внуци, баби и дядовци) и съпрузи.
Как се доказва? Най-често с Удостоверения за раждане.
Например, ако майка дарява на дъщеря си, представя се удостоверението за раждане на дъщерята, в което майката е вписана като родител.
Тези документи се издават от общината (отдел ГРАО).
Удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен)
Този документ е задължителен, ако дарителят е придобил имота или част от него по наследство.
За какво служи? Удостоверява кои са всички законови наследници на починалия собственик и гарантира, че дарителят има право да се разпорежда с имота.
Откъде се взима? От общината по последния постоянен адрес на починалото лице.
Декларации, които се попълват при нотариуса
Това са стандартни формуляри, които обикновено се предоставят от нотариуса и се попълват на място преди сделката.
- Декларация по чл. 264 от ДОПК: С нея дарителят декларира, че няма неплатени данъци, осигуровки и други задължения към държавата
- Декларация по чл. 25 от ЗННД: Попълва се както от дарителя, така и от надарения. С нея се декларира гражданство и семейно положение
Обобщен чеклист
| ДОКУМЕНТ | ЗА КАКВО СЛУЖИ | ОТКЪДЕ СЕ ВЗИМА | ВАЖНИ БЕЛЕЖКИ |
| Документ за собственост | Доказва, че дарителят е собственик | – | Оригиналният нотариален акт на имота |
| Удостоверение за данъчна оценка | Показва стойността на имота за изчисляване на таксите | Общината по местонахождение на имота | Важи за текущото полугодие |
| Кадастрална скица | Официална “снимка” на имота с границите | СГКК | Обикновено важи 6 месеца |
| Удостоверение за семейно положение | Необходимо при имот, придобит в брак | Община (отдел ГРАО) | И двамата съпрузи трябва да са съгласни |
| Документи за роднинска връзка | Доказват връзката за данъчно облекчение | Община (отдел ГРАО) | Най-често удостоверения за раждане |
| Удостоверение за наследници | Изисква се за наследствен имот | Община (отдел ГРАО) | Показва всички наследници |
| Декларации пред нотариуса | Попълват се на място при нотариуса | Нотариалната кантора | За гражданство и липса на задължения |
Разходите: Колко всъщност струва да подариш имот?
Въпреки че е “подарък”, дарението не е напълно безплатно. Има няколко задължителни такси, които се плащат при нотариуса.
Нотариална такса: Това е таксата за работата на нотариуса. Изчислява се като процент от данъчната оценка на имота.
Такса за вписване: Малка такса (0.1% от данъчната оценка) към Агенцията по вписванията, за да се отрази новият собственик в имотния регистър.
Местен данък: Това е най-големият възможен разход и зависи изцяло от роднинската връзка.
| РОДНИНСКА ВРЪЗКА | РАЗМЕР НА МЕСТНИЯ ДАНЪК |
| Съпрузи, деца ↔ родители, внуци ↔ баба/дядо | 0% (Напълно освободени) |
| Братя ↔ сестри (и техните деца) | Между 0.4% и 0.8% от данъчната оценка |
| Всички останали (братовчеди, приятели, трети лица) | Между 3.3% и 6.6% от данъчната оценка |
Важно: Ако дарявате имот на човек, с когото нямате близка роднинска връзка, разходите може да са по-високи, отколкото при покупко-продажба.
Винаги сравнявайте вариантите!
Процедурата стъпка по стъпка: Какво се случва при нотариуса?
След като съберете всички документи, финалната част е лесна и бърза.
Стъпка 1: Предварителна проверка
Занесете всички документи на нотариуса поне ден по-рано.
Той ще ги провери и ще подготви проекта за нотариален акт.
Стъпка 2: Явяване в кантората
Дарителят и надареният (или техни упълномощени представители) отиват при нотариуса с личните си карти.
Стъпка 3: Прочитане на акта
Нотариусът прочита на глас целия нотариален акт и се уверява, че страните разбират всичко.
Стъпка 4: Подписване
Двете страни подписват документа, след което нотариусът също го подписва и подпечатва.
Стъпка 5: Вписване
Нотариусът веднага вписва новия нотариален акт в Имотния регистър.
От този момент надареният официално е новият собственик.
Стъпка 6: Деклариране в общината
Новият собственик има двумесечен срок да декларира придобития имот в общината по местонахождение.
Това е задължително за начисляването на годишния данък сгради и такса смет.
Скритите рискове: Може ли дарението да бъде оспорено?
Макар и рядко, дарението може да бъде атакувано по съдебен път.
Важно е да знаете за тези хипотези.
Оспорване от наследници (накърнена “запазена част”)
Българският закон защитава децата, съпруга и родителите на дарителя, като им гарантира минимален дял от имуществото му, наречен “запазена част”.
Ако с дарението дарителят е накърнил тази част, след смъртта му тези наследници могат да заведат дело и да поискат част от имота обратно.
Срокът за това е 5 години след смъртта на дарителя.
Отмяна от самия дарител
Това е възможно само в много крайни и тежки случаи на “неблагодарност” от страна на надарения:
- Ако надареният умишлено убие или се опита да убие дарителя или най-близките му
- Ако надареният набеди дарителя в тежко престъпление
- Ако надареният откаже да дава издръжка на дарителя, когато той е изпаднал в нужда и е поискал помощ
Срокът за завеждане на такова дело е само една година.
Специален случай: Какво е дарение с право на пожизнено ползване?
Това е много популярна и полезна опция, особено при дарение от родители на деца.
Какво означава? Дарителят прехвърля собствеността на имота, но си запазва правото да живее в него (или да го отдава под наем) до края на живота си.
Какви са правата? Надареният става “гол собственик” – притежава имота, но не може да го ползва.
Дарителят е “ползвател” и има пълен контрол върху имота до смъртта си.
Сигурност за дарителя: Това е отличен начин дарителят да се подсигури, че ще има къде да живее, докато е жив, като същевременно урежда въпроса със собствеността.
Правото на ползване се прекратява автоматично със смъртта на ползвателя.
След дарението: Какво се случва, ако решите да продадете имота?
Това е важен данъчен въпрос, който много хора пропускат.
Ако получите имот като дарение и решите да го продадете, може да дължите данък върху дохода.
Кога се дължи данък? Дължите 10% данък върху печалбата, ако продадете имота преди да са изминали 3 години от датата на дарението (за жилищен имот).
Как се изчислява? Тъй като сте получили имота безплатно (цена на придобиване 0 лв.), данъкът се изчислява върху почти цялата продажна цена, което може да бъде значителна сума.
Кога не се дължи данък? Ако продадете имота след като са минали 3 години от дарението, сте напълно освободени от този данък.
За разлика от дарението, при продажба на имот, придобит по наследство, такъв данък не се дължи, независимо кога е извършена продажбата.
Заключение
Дарението на имот е ефективен и изгоден начин за прехвърляне на собственост, но изисква информираност и добра подготовка.
Ключът към гладка сделка е предварителното събиране на всички необходими документи и ясното разбиране на разходите и последващите задължения.
Ако вашият случай е стандартен (например дарение от родител на дете), с помощта на това ръководство и добър нотариус, процесът ще бъде безпроблемен.
Ако обаче имате по-сложен казус – например потенциални спорове с други наследници или имот с тежести – консултацията с адвокат е разумна инвестиция, която ще ви осигури спокойствие и сигурност.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
