Много хора се притесняват от дългия списък с документи от купувача при покупка на имот и най-вече техните сложни термини.
Целта на това ръководство е да ви помогне да разберете всичко лесно и ясно.
Ще обясним всеки документ на прост език и ще ви покажем как да се предпазите от проблеми.
Макар списъкът да изглежда дълъг, всеки документ има ясна цел – да ви защити и да направи сделката сигурна.
Съдържание
- Нужни документи от купувача при покупка на имот
- 1.1. Личен документ за самоличност
- 1.2. Декларации пред нотариуса
- Ключът към сигурността: Документите от продавача, които трябва да проверите
- 2.1. Проверка на собствеността
- 2.2. Удостоверение за данъчна оценка
- 2.3. Удостоверение за липса на тежести
- 2.4. Скица или схема на имота
- 2.5. Проверка на семейното положение
- 2.6. Специален случай: Имот по наследство
- 2.7. Специален случай: Имот от дарение
- Предварителният договор: Вашата защита
- Специални случаи при покупка
- След финалния подпис: Какво трябва да направите
Нужни документи от купувача при покупка на имот
Преди да започнете да проверявате документите на имота, трябва да подготвите своите документи.
1.1. Личен документ за самоличност
Най-важното нещо е да имате валидна лична карта или паспорт.
Нотариусът трябва да провери кой сте.
Внимавайте картата ви да не е изтекла – това ще спре цялата сделка.
Ако не можете да присъствате лично, можете да упълномощите друго лице.
За това обаче ви трябва специално нотариално пълномощно.
То трябва да е направено специално за вашия имот, не общо пълномощно.
1.2. Декларации пред нотариуса
В деня на сделката ще попълните две важни декларации:
Удостоверение за семейното положение
Това удостоверение казва дали сте женени/омъжени, разведени или неженени.
Това е важно, защото определя как ще притежавате новия имот.
Ако сте в брак, имотът автоматично става общ за двамата ви.
Декларация за произход на парите
Трябва да кажете откъде идват парите за покупката – от заплата, спестявания, кредит, дарение и т.н.
Всички плащания над 10,000 лв. трябва да са по банков път.
Чеклист на документите за купувача:
| ДОКУМЕНТ | КЪДЕ СЕ ВЗИМА | ЗАЩО Е ВАЖЕН |
| Лична карта/паспорт | МВР | За самоличност |
| Удостоверение за семейно положение | При нотариуса | Определя как ще притежавате имота |
| Декларация за произход на парите | При нотариуса | По закон е задължително |
| Пълномощно (ако няма на присъствате при изповядване на сделката) | При нотариус | За упълномощаване |
Ключът към сигурността: Документите от продавача, които трябва да проверите
Тук е най-важната част – проверката на документите на продавача. Тук трябва да бъдете много внимателни.
2.1. Проверка на собствеността
Първо и най-важно – изискайте документ за собственост, който доказва, че продавачът притежава имота.
Най-често това е нотариален акт.
Може да е и съдебно решение или друг документ.
Важното е да проверите дали е истински и дали данните в него са верни.
2.2. Удостоверение за данъчна оценка
Това е документ от общината, който показва колко струва имотът за данъчни цели.
Защо е важен:
- Върху него се изчисляват таксите за сделката
- Доказва че продавачът е платил всички данъци за имота
- Показва точните данни за имота
Внимание: Сравнете внимателно данните в него с другите документи. Всяка разлика е проблем.
2.3. Удостоверение за липса на тежести
Това е може би най-важният документ за вашата сигурност!
Той показва дали върху имота има:
- Ипотеки (дългове към банки)
- Възбрани (запори заради дългове)
- Искови дела
- Други права на чужди хора
Много важно: Този документ няма срок на годност. Той е актуален само към деня, когато е издаден. Препоръчваме да вземете нов в самия ден на сделката.
2.4. Скица или схема на имота
Това е “чертежът” на имота – показва границите, площта и съседите. Издава се от Агенцията по геодезия и кадастър.
Проверете дали данните съвпадат с тези в документа за собственост и с това, което виждате на място.
Полезно: Можете да проверите имота онлайн в портала на АГКК (kais.cadastre.bg).
2.5. Проверка на семейното положение на продавача
Продавачът трябва да представи удостоверение за семейното си положение. Това е критично важно!
| СЕМЕЙНО ПОЛОЖЕНИЕ | КАКВО ОЗНАЧАВА | КАКВО ТРЯБВА |
| Неженен | Лично негов имот | Само неговият подпис |
| Женен (имот купен в брака) | Общ имот на двамата | Подписи на двамата съпрузи |
| Женен (имот от преди брака) | Лично негов | Подписът му + съгласие от съпругата (понякога) |
| Разведен | Зависи кога е купен | Подписът му + съдебно решение за развод |
Внимание: Ако имотът е купен в брака, а подписва само единият съпруг, другият може да оспори сделката!
2.6. Специален случай: Имот, придобит по наследство
Ако продавачът е получил имота по наследство, той трябва да представи удостоверение за наследници. Този документ показва кои са всички наследници на починалия.
Важно: Всички наследници трябва да се съгласят за продажбата и да подпишат.
2.7. Специален случай: Имот придобит чрез дарение
Покупката на имот, който е получен като дарение, е рискована. Дарението може да бъде отменено или оспорено в бъдеще.
Основните рискове:
- Наследниците на дарителя могат да го оспорят
- Самият дарител може да го отмени при определени условия
Такива имоти трябва да се купуват само след консултация с адвокат.
Предварителният договор: Вашата защита
Предварителният договор не е задължителен, но е много важен за вашата защита.
Защо е полезен:
- “Резервира” имота за вас
- Дава ви време да организирате парите
- Ако продавачът се откаже, можете да го съдите
Какво трябва да съдържа:
- Пълни данни за всички участници
- Точно описание на имота
- Цената и как ще се плати
- Срок за финалната сделка
- Капаро (обикновено 10%)
- Какво се случва ако някой се откаже
Специални случаи при покупка
4.1. Покупка с банков кредит
Когато купувате с кредит, банката ще провери всичко много внимателно.
Това всъщност е добре за вас – получавате безплатна експертна проверка.
Допълнителни документи за банката:
- Документи за доходите ви
- Удостоверение че нямате дългове към държавата
- Предварителен договор (задължителен за кредит)
Банката ще провери:
- Всички документи на имота
- Ще направи оценка на стойността му
- Ще се увери че всичко е наред
4.2. Покупка от фирма
Ако продавачът е фирма, проверете:
- Дали фирмата съществува и не е в ликвидация
- Дали има решение от управителите за продажбата
4.3. Покупка от чужденец
- Граждани на ЕС могат да купуват всичко както българите
- Граждани на други страни могат да купуват сгради, но не земя
- След покупката трябва да се регистрират в БУЛСТАТ за 7 дни
След финалния подпис: Какво трябва да направите
5.1. Деклариране на имота в общината
В 2-месечен срок трябва да декларирате имота в общината.
Ако не го направите, ще ви глобят.
5.2. Прехвърляне на сметките
Трябва да прехвърлите на своето име сметките за:
- Ток
- Вода
- Парно
- Газ
Стъпки след покупката:
| КАКВО | КЪДЕ | КОГА | ДОКУМЕНТИ |
| Деклариране | Общината | 2 месеца | Нотариален акт, декларация |
| Ток | ЧЕЗ/Електрохолд | Веднага | Нотариален акт, заявление |
| Вода | Местно ВиК | 30 дни | Нотариален акт, заявление |
| Парно | Топлофикация | Веднага | Нотариален акт, заявление |
| БУЛСТАТ | Агенция по вписванията | 7 дни (за чужденци) | Нотариален акт, заявление |
Заключение
Покупката на имот е сложен процес, но не е невъзможен.
Успехът се крие в добрата подготовка.
Всеки документ има своята роля да ви защити.
Като сте информирани и внимателни, вие превръщате себе си от пасивен участник в активен защитник на собствената си инвестиция.
Използвайте това ръководство като наръчник и не се колебайте да потърсите помощ от адвокат при съмнения.
Така ще преминете през процеса спокойно и ще се насладите на новия си дом.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
