Дарението на недвижим имот е често срещан начин за прехвърляне на собственост, особено между членове на семейството.
На пръв поглед изглежда като проста и изгодна процедура, но крие редица правни особености и рискове, които всеки собственик трябва да познава.
Това ръководство ще ви обясни всичко необходимо за процеса – от документите и таксите до най-честите проблеми и начините да ги избегнете.
Съдържание
- Какво представлява дарението на имот и за кого е подходящо?
- Задължителни документи за дарение
- Разходи, данъци и такси
- Рискове при дарение – оспорване и отмяна
- Специални случаи при дарение
- Данъци при последваща продажба на дарения имот
- Заключение и препоръки
Какво представлява дарението на имот и за кого е подходящо?
Правна същност на дарението
Според закона, с договора за дарение дарителят отстъпва безплатно имот на надарения, който го приема.
Основните характеристики на дарението са:
Незабавно действие: Собствеността се прехвърля веднага при подписване пред нотариус, за разлика от завещанието, което действа след смъртта.
Безплатност: За имота не се дължи плащане или друга облага – това го отличава от покупко-продажбата.
Договорен характер: Нужно е съгласието и на двете страни – дарителят да иска да даде имота и надареният да иска да го приеме.
Нотариална форма: Договорът за дарение на имот задължително се прави пред нотариус и се вписва в Имотния регистър.
Кога дарението е правилния избор?
Различните начини за прехвърляне на имот имат своите предимства и недостатъци:
Дарение срещу Покупко-продажба: Дарението е предпочитано между близки роднини заради данъчните облекчения. Но носи риск от бъдещо оспорване от наследници. Покупко-продажбата е по-сигурна правно, но с по-висок данък.
Дарение срещу Завещание: Дарението действа веднага, завещанието – след смъртта. Завещанието може да се променя, дарението – не.
Дарение срещу Договор за издръжка: При договора за издръжка имотът се дава срещу грижи, което го прави по-защитен от оспорване.
Дарението е най-подходящо при прехвърляне между лица с високо доверие – родители и деца или съпрузи. Тогава данъчните ползи са максимални, а рискът от конфликти е минимален.
Задължителни документи за дарение
За да се изповяда дарението пред нотариус, дарителят трябва да подготви пълен комплект документи:
Основни документи за дарение на имот
1. Документ за собственост на дарителя
Това е най-важният документ. Обикновено е нотариален акт, но може да бъде и съдебно решение, договор с общината, удостоверение за наследници и др. Важно е документът да е вписан в Имотния регистър.
2. Удостоверение за данъчна оценка
Издава се от общината и показва данъчната стойност на имота. Служи за изчисляване на таксите. Валидно е до края на полугодието.
3. Кадастрална скица на имота
Издава се от Агенцията по геодезия и показва границите на имота. Обикновено е валидна 6 месеца.
4. Документи за семейно положение
Ако имотът е придобит по време на брак, той е съпружеска собственост. В този случай трябва удостоверение за брак и съгласието на другия съпруг.
Декларации пред нотариуса
Декларация за липса на задължения: Дарителят декларира, че няма неплатени данъци и други задължения.
Декларация за гражданство и семейно положение: Попълва се и от дарителя, и от надарения.
Допълнителни документи (при нужда)
- Документи за роднинска връзка: За данъчни облекчения трябва да се докаже връзката между страните
- Удостоверение за наследници: Ако имотът е наследствен
- Нотариално пълномощно: Ако някой не може да присъства лично
Чеклист на документите
| ДОКУМЕНТ | ЗА КАКВО СЛУЖИ | КЪДЕ СЕ ИЗДАВА | ВАЖНИ БЕЛЕЖКИ |
| Документ за собственост | Доказва собствеността | – | Трябва да е вписан в Имотния регистър |
| Данъчна оценка | За изчисляване на такси | Община | Валидна до края на полугодието |
| Кадастрална скица | Показва границите на имота | АГКК | Валидна обикновено 6 месеца |
| Удостоверение за семейно положение | При съпружеска собственост | Община | Ако имотът е придобит по време на брак |
| Декларация за задължения | Липса на неплатени данъци | При нотариуса | Подписва дарителят |
| Декларация за гражданство | Гражданство и семейно положение | При нотариуса | Подписват и двамата |
Разходи, данъци и такси
Въпреки че дарението е безплатно, има задължителни такси и понякога данъци:
Основни разходи
1. Нотариална такса
Изчислява се като процент от данъчната оценка. За имот от 100,000 лв. таксата е около 730 лв. плюс 20% ДДС.
2. Такса за вписване
Дължи се 0.1% от данъчната оценка, минимум 10 лв.
3. Местен данък при дарение
Това е най-голямият разход и зависи от роднинската връзка:
- 0% данък: При дарение между родители и деца, баби/дядовци и внуци, съпрузи.
- 0.4% до 0.8%: При дарение между братя, сестри и техните деца
- 3.3% до 6.6%: При дарение на трети лица
Сравнение на разходите
За имот с данъчна оценка 100,000 лв. в София (ориентировъчно):
| ВИД ДАРЕНИЕ | НОТАРИАЛНА ТАКСА | ТАКСА ВПИСВАНЕ | МЕСТЕН ДАНЪК | ОБЩО |
| Родител → Дете | 877 лв. | 100 лв. | 0 лв. | 977 лв. |
| Брат → Сестра | 877 лв. | 100 лв. | 700 лв. | 1 677 лв. |
| На трето лице | 877 лв. | 100 лв. | 6 600 лв. | 7 577 лв. |
| Покупко-продажба | 877 лв. | 100 лв. | 3 000 лв. | 3 977 лв. |
Важно: При дарение на трето лице разходите могат да бъдат по-високи от продажбата!
Рискове при дарение – оспорване и отмяна
Дарението е една от най-уязвимите сделки и може да бъде атакувано по различни начини:
Най-големият риск: Оспорване от наследници
Българският закон защитава определени наследници, гарантирайки им “запазена част” от имуществото.
Кой има право на запазена част?
Само деца, внуци, родители (ако няма деца) и съпрузи. Братя, сестри и другите роднини нямат такова право.
Размер на запазената част:
- При едно дете: 1/2 от имуществото
- При две или повече деца: 2/3 от имуществото (разпределя се между тях)
- При съпруг и дете: по 1/3 за всеки
- При съпруг и две деца: по 1/4 за всеки
Как се оспорва?
Ако дарението е накърнило запазената част, след смъртта на дарителя наследникът може да заведе дело.
Има 5 години срок от смъртта.
Ако съдът реши в негова полза, надареният ще трябва да върне част от имота.
Отмяна на дарението от дарителя
При тежки случаи дарителят може да поиска отмяна на дарението:
- Престъпление: Ако надареният се опита да убие дарителя или близките му
- Отказ от издръжка: Ако дарителят изпадне в нужда, а надареният откаже да помогне
Срокът е една година от узнаването.
Проблемът с привидните продажби
Много хора се опитват да заобиколят закона, като правят фалшива продажба без реално плащане.
Това е много рисково, защото ако се разкрие, сделката се обявява за нищожна.
Специални случаи при дарение
Дарение със запазено право на ползване
Често дарителят прехвърля собствеността, но си запазва правото да живее в имота до смърт.
Как работи:
- Надареният става собственик, но не може да ползва имота
- Дарителят живее в имота и може да го отдава под наем
- Дарителят плаща текущите разходи, надареният – големите ремонти
- Правото се прекратява със смъртта на дарителя
Дарение на непълнолетно дете
Възможно е, но създава проблеми при бъдещо продаване.
Всяка продажба на имот на дете под 18 години трябва да бъде одобрена от съда.
Дарение на ипотекиран имот
Възможно е да се дари имот, който е ипотекиран.
Ипотеката остава върху имота и надареният го получава заедно с нея.
Задължително трябва да се уведоми банката.
Дарение с участие на чужденец
При чуждестранни граждани има допълнителни изисквания:
- Всички чужди документи трябва да се легализират
- Чужденецът трябва да получи БУЛСТАТ номер в 7 дни
Данъци при последваща продажба на дарения имот
Ако надареният реши да продаде имота, има важни данъчни последствия:
Разлика с наследствените имоти
- Наследствени имоти: Не се дължи данък при продажба, независимо кога се продават
- Дарени имоти: Дължи се 10% данък, освен при определени условия
Условия за освобождаване от данък
Данък не се дължи при:
- Продажба на един жилищен имот, притежаван над 3 години
- Продажба на до два имота, притежавани над 5 години
Изчисляване на данъка
Тъй като дарението е безплатно, цената на придобиване се счита за нула. Това води до по-висок данък.
Пример: Продажба на дарен апартамент за 200,000 лв. след 2 години:
- Продажна цена: 200,000 лв.
- Цена на придобиване: 0 лв.
- Печалба: 200,000 лв.
- Признати разходи (10%): 20,000 лв.
- Облагаема печалба: 180,000 лв.
- Данък (10%): 18,000 лв.
Този данък се декларира до 30 април на следващата година.
Заключение и препоръки
Дарението на имот може да бъде бърза и ефективна процедура, но безплатната му природа го прави уязвимо за бъдещи спорове.
Стъпки за сигурна сделка
- Планиране: Внимателно преценете дали дарението е най-подходящото решение
- Подготовка на документи: Съберете всички необходими документи според чеклиста
- Нотариално заверяване: Явете се лично при нотариус
- Вписване: Нотариусът вписва акта в Имотния регистър
- Декларация: Надареният декларира имота в общината в 2-месечен срок
Кога да търсите професионална помощ
Не действайте сами при:
- Сложни семейни отношения с риск от оспорване
- Желание за запазване на право на ползване
- Дарение на или от непълнолетно лице
- Ипотекиран имот
- Участие на чужденец
Финална препоръка
Дарението не е просто предаване на документи.
То има дългосрочни последствия. Най-важната стъпка е консултация с опитен адвокат преди подписване.
Разходът за консултация е минимален в сравнение с потенциалните проблеми от необмислена сделка.
Правната сигурност е безценна, особено при семейни сделки където емоциите често надделяват над разума.
Забележка: Информацията, предоставена в тази статия, е с информативна цел и не представлява правен съвет. За конкретни правни въпроси, моля, консултирайте се с квалифициран юрист.
